李铁调研报告：“大院”，让中国的城市更拥堵 | 原子智库独家

观察城市交通拥堵问题，能发现很多原因。前些年学界得出一个大胆的结论：中国城市的“大院”阻塞交通，造成路网毛细血管不畅。这个研究无疑具有很大的启发价值。2016年初，一则包含“不再建设封闭住宅小区”的城市规划意见引爆媒体，讨论非常热烈。时任国家发改委城市和小城镇中心主任的李铁，也在话题的中央。最近，李铁重新撰文谈“大院”，介绍了中国“大院”的起源、社会心理和制度成因。全文约3000字，阅读需要3分钟。

以下是本文的关键要点：

1、中国城市每平方公里的路口远远不足，这可能是城市交通拥堵的重要原因。

 

2、“大院”和城市“宽道路”模式并存，造成城市微循环不足，道路阻塞。

 

3、“大院”是城市土地出让过程中，集中批地，大块拿地，统一规划的结果。

 

4、“大院”满足了购买房求安全的心理需求，同时也是贫富和阶层分化的体现。

 

5、对已有“大院”的拆墙改造阻力极大，未来的城市规划，可以考虑街区制。

以下是李铁文章的正文：

路口稀少的中国城市

几乎所有大城市管理者都被交通问题所困扰。

城市交通拥堵，已经成为中国最严重的“城市病”现象之一。原因很多，例如城市规划滞后，路网结构不合理，城市道路建设滞后于汽车发展，公共交通供给严重不足，特别是人们经常指出的城市人口过多等。

可在经济发达国家，这种情况却不多见。2018年中国汽车百人保有量约17辆，相当于美国1/5,日本的约1/3。这些发达国家城市的交通拥堵情况，却不如中国严重，这是为什么？

仔细观察这些国家的城市，其路网结构就像毛细血管一样，分布在城市的所有角落。

经济学家周其仁曾经总结国外宜居城市的经验，一平方公里有100到120个街口的城市就非常宜居，而纽约的街区就有1平方公里120个路口，甚至还要多，欧洲城市最多可达100多个，至少七八十个，像巴塞罗那每平方公里也有120个路口。

中国的很多城市，一平方公里也就十几个路口。这种比较清楚地说明了中外城市在路网结构的差异，也可以找出中国城市交通拥堵的重要原因。

“大院”，让城市更拥堵

从城市规划人的角度看，有时并不认同。因为拿着规划图纸看，好像中国路网密度并不低。原因在什么地方？有路网的地方如果建院墙，院内的路网和院外路网并没有接通，这些城市内部的无数个断头路，自然对交通疏解无法发挥作用。

院墙和断头路的主因，就是在我们的城市里修建了无数“大院”。“大院”已成为城市交通最大的痼疾，现实中却难以打破。

关于“大院”问题，其实在北京很早就提到过。曾经有一位北京市的领导谈北京交通治理，最头疼的就是在建设立交桥时，无法打通一些机构“大院”，导致一些立交桥修建规划未能按预期实现。

那个时候，还只是修路建桥遇到“大院”阻隔。房地产发展十几年，曾被诟病的各种“大院”变成房地产“大院”。

为什么说房地产“大院”，对城市交通起到梗阻作用呢？原因是，这些“大院”平均占地150亩地以上，“大院”被围墙所隔，院内路网与外界不连通，所有公共道路到这里都成为“断头”路。

全国近几十年城市的变化，就是房地产“大院”在大大小小城市出现，已经形成景观。以往“旧城”胡同和街区林立的现象，已很少看到。“大院”建设导致城市交通微循环系统被严重破坏，发达国家城市每平方公里上百路口对交通的疏解作用，也就无法实现。

对应“大院”城市交通的框架，也是以大格局的主干道框架为主。城市的主干道可以实现双向8-10个车道，外加绿化带、自行车道和人行道的模式。

特大城市和超大城市不得不把高架快速路和快速环路作为城市交通主要格局。“大院”遍布新城，院内的居民出行不方便，不得不开车去上班和消费。所有的汽车出行，都会拥挤到交通的主干道上，以至于出现交通高峰期严重拥堵的景象。

“大院”的历史渊源和社会心理

“大院”的形成有其历史原因。一个城市行政色彩越强，“大院”建设越多。过去北京和一些地方的省会城市，由于机构繁杂，单位和住房分配一体的格局，就会产生很多机关“大院”。

国企也是如此，福利分房、住房建设与厂区邻近，也会形成企业“大院”。特别是带有保密等级的机构和企业，住宅和单位都被“大院”包围。其他没有保密等级的单位宿舍和企业宿舍，虽然住宅社区集中，至少街区还是开放的。

近十几年房地产的发展，把“大院”景观发挥到极致。几乎所有楼盘都以“大院”形态出现的。有了“大院”，就有了封闭物业管理和保安系统，还有封闭的停车空间等。似乎人们只有进入“大院”才能体会到“安全”，才能感觉到似乎新购买住房在社会等级上高出原有旧城的开放社区。

房地产商充分迎合购房者心理，在塑造“大院”景观形态时，特别强调与院外差异，例如水系、绿化、封闭的保安管理和物业。“大院”封闭的管理系统与外界相对隔离，也使得城市居民面对日益增多的外来人口时，感觉到只有住进“大院”，才能给生活增加安全感。

我们去欧美发达国家，东亚日韩或者台湾地区观察，这些国家和地区也经历过城市化的高速发展，却很少看到中国这样普遍的社区加“大院”。为什么中国的“大院”即便严重影响交通，还是如雨后春笋般地迅速蔓延全国呢？原因显然也是具有中国特色的。

我们如果去古镇、去历史遗留的有著名建筑景观的古村落参观，可以发现，“大院”是中国古代建筑最典型的建筑特色。穷人是盖不起“大院”的。传统的土围子依然是“大院”特色。

其中很重要的功能是防御土匪和外敌。古村镇的富人和穷人在建筑上的区别，就是院落的大小不同。至少通过“院”的大小可以判断贫富的差别。透过传统古镇“大院”，我们可以追溯到目前房地产“大院”产生的文化和社会根源。

城市土地制度制造“大院”

 

“大院”房地产化，不能不说，这里面也有地方政府的“功劳”。我曾经问过日韩和台湾地区的地产商，为什么这些国家和地区很难产生“大院”？他们的回答很明确，就是拿不到那么多地。即使在很小的一块土地上开发，和土地以及房屋所有者谈判也是非常的艰辛。

在中国，房地产开发肯定是带有强烈的体制色彩。中国地方政府拿地，在很长一段时间内是不需要通过艰苦的谈判。当政府把土地征用过来交给房地产商，实际上最困难的工作基本上已经完成，剩下的就是如何设计，如何寻求金融支持，如何去营销的问题。

我也曾建议一些地方政府，如果要解决城市的交通梗阻问题，是不是可以回归到街区经济时代，不要继续去修建各种“大院”？阻力来自两方面。

购房的城市居民，他们宁愿选择“大院”也不希望住进开放社区，原因就是安全和社会等级观念。至少住进“大院”房子里，与老城区居民和城中村“农民”相比，还是有着本质上的“社会地位”差异。购买同等价格住房的居民的“同质性”，也是许多人十分关注的问题，只有“大院”才能形成事实上的隔离。

对城镇政府管理者来说，把上百亩以至于更多地批给一个房地产商，效率上更高，工作也会简单得多，减少很多不必要的麻烦。一对一的打交道，显然可以不用那么透明。

如果要把一块土地切分成无数个小块，把使用权出售给不同规模的投资者，特别是中小投资者，会带来太多不必要的麻烦，而且由于过程必须要透明化，增加了许多工作的繁琐性。

目前城市治理关注景观远远胜于功能，关注安全远远胜于“方便”，从这角度出发，“大院”当然是政府管理者的首选。“大院”建筑和设计看起来更现代化，城市街区和路网结构搭配“大院”的景观风格，形成我们现在在各类城市看到的视觉效果。

街区制，一种可尝试的选择

“大院”在中国的城市已经成为最普遍的建筑空间形态，我们不能将其一概否定。至少对相当大部分的城市居民来说，面临着日益突出的外来人口增多、城市安全等问题，独生子女需要安全保障，老人需要安静的社区环境，物业封闭管理的优越性等，还是城市居民的最看重的因素。

但是不可否认“大院”也对城市的交通治理、减少碳排放、城市的方便程度和通过街区经济增加就业等方面，存在着严重的制约。

已建成的“大院”，如果通过行政手段“拆墙”，势必会遭到“大院”居民强烈反对。他们已经是城市居民的多数。针对城市治理中不断出现的交通问题、方便问题以及低碳问题等，我们是否要回归到传统的街区经济时代，也要尊重城市各类居民的选择。

我们已经建了无数个新区，已经盖了无数“大院”，今后可以尝试换一种规划方式，换一种土地批租方式，实现城市发展模式的转换。至少从交通和路网结构以及街区经济的角度考虑，都可以进行多重的选择，而不再拘泥于“大院”的唯一形式。

我们也期待某一位城市的管理者，愿意吃螃蟹，在“大院”之外的城市空间规划和建筑模式上探索，这种探索无论是国内还是国际，都有太多先例可循。

如果因为转变城市空间发展模式，解决了交通拥堵问题和路网结构微循环问题，解决了“大院”出行的不便问题，解决了碳排放问题，通过街区经济增加了就业，那么对于我国的城镇化进程，无非是一种城市发展模式的创新。

原子智库·腾讯新闻出品 | 第263期

实习运营编辑：张丹

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