房地产的春天在哪里？地产大咖们这样说

2018年，全国各地房地产调控政策陆续发布，引发了行业短期调整。不少房企也不约而同地开始寻求转型，如更多的持有物业、进军租赁市场、建设特色小镇、开拓养老和旅游地产等等。未来，哪些选择会将房地产行业带入下一个春天？我们如何才能在新的春天里一枝独秀？面临的主要困难和挑战有哪些？在2019年亚布力论坛年会上，亚布力论坛轮值主席、河南建业集团董事长胡葆森，御风资本董事长冯仑，武汉当代科技产业集团股份有限公司董事长艾路明，美好置业集团股份有限公司董事长刘道明，月星集团有限公司董事局主席丁佐宏就上述问题进行了深入讨论。新浪网高级副总裁邓庆旭主持本场论坛。

以下为本场论坛对话精编： 

邓庆旭：我们讨论的主题是房地产的下一个春天，首先想请问各位我们现在是什么季节？

胡葆森：不管外部环境是冬天还是夏天，我一直说要保持深秋的心态。夏天的时候不要跟着瞎起哄，不要跟着过热；冬天当别人都消沉甚至悲观要放弃的时候，我们依然要保持进取的、持续投入的、理性的心态。心态的温度比外部的温度更重要，因为心态的温度决定了一个企业投资的原则、投资的节奏、投资的力度。

冯仑：我一直比较乐观，所以我觉得一直是春天。首先，我是看房地产。很多媒体一直把住宅等于房地产，但实际上住宅只是一部分，还有非住宅。现在恰好是住宅增速在减缓，非住宅在上升的阶段。从这个角度看，我觉得房地产是春天。另外，相信自己的所思所想、判断观察，才会是春天。几百年以来，我们都是在固定的人造空间里造人、造车、造导弹、生存和发展。只要这个基本事实不改变，我们的活是永远干不完。所以，只要相信这个判断，我觉得就应该一直乐观。

艾路明：我没有冯仑总那么乐观。老龄化正在来临，将来机器人可能不需要住房，形势还是比较严峻的。所以对未来我是比较悲观的，到我们80岁的时候，房地产可能是要衰落的。不过，现在中国的经济发展还远远处于有力的上升阶段，而且只要中国坚持改革开放，中国经济发展的动力还是非常强劲的。从这个意义上来说，如果去年是春天，今年依然还会是春天。

刘道明：我认为房地产再干二十年是没有问题的。中国最大的问题就是人口多，农村人口变成城镇居民还要有很长的时间。中国九十年代以前的房地产基本没法住了、农村的房子要被淘汰、中国人没有房子基本上找不到媳妇，这些都是中国房地产被长期看好的原因。但是，整个房地产行业不仅仅是住宅，我们现在开始做三农地产，就是解决农业问题。

另外，五年前我们改行做装配式建筑。去年开始在全国布局，到现在为止已经布了33个点，有19个城市；有两个厂已经开始进入投产，今年还有13个厂要投产，每个厂的规模可以做到330万平米建筑面积。装配式建筑是我们的战略转型，从甲方到乙方，服务更多的房地产企业。

丁佐宏：我认为传统的地产将进入冬季，而且这个冬季很长，没有春天。在中国，千军万马都在做房地产。乡镇能做房地产的基本都做了，特别是一线城市，没有几块空地，基本上都盖满了。用这样的方式继续做房地产，我认为是看不到春天的，而且有些地方房地产已经过剩了，特别是传统的房地产。

但是我认为新型房地产是有未来的，是有春天的。什么是新型房地产？就是为老百姓造需要的房子，一个和睦的家、温暖的屋。我们需要知道老百姓的需求、喜好、职业等等。比如，喜欢读书，就给他一间书房；做医生的，就给他的房间里配套相应的医疗简易设施；唱歌的、演艺职业的用户，给他们的房子里面添加艺术方面的内容。未来，新型房地产一定是要个性化发展。

邓庆旭：下面请胡主席讲一下你的2018年有什么不一样的地方？在河南发展的空间还有多大？你准备怎么做战略调整？

胡葆森：我们的2018年还不错，但是这个不错没有什么代表性。我眼中好的企业，就是八个字，持续盈利、稳定增长。这八个字代表四种能力，任何一个行业都是不容易做出来的，房地产行业更是如此，因为它有很大的不可控性。

我自己转型的比较早，我在地产行业里是属于忧患意识比较重的。我们一边跟资本市场争取尽早对接，2006年就引入了海德，2008年就在香港上市；同时也在为转型找出路。我们从大战略上都是小型化战略，从1999年开始提出来不出河南，2002年开始从郑州走向地市、县城、乡镇，到今年年底走了十八年，覆盖了全河南120个县以上的城市，这是省级化战略。

做转型来讲，对于产品形态，大约也是十年前开始转向酒店、转向商业，七年前开始转向农业，七八年前开始转向文化、旅游，包括体育、教育，最近也做了一些产业地产的探索，也跨了差不多十几个板块。但是这个转型不是一个盲目的转型，是围绕着中国大的消费升级，围绕着客户群的消费升级做了一个生活方式的转型。于是，我们的使命也开始发生变化，2015年开始升级为让河南人民都过上好生活。使命升级，能力也必须随之提升。前三年是在发展中转型，今后这三年是在转型中发展。这样完成一个产业链的闭合，最终打通从投资、建造到售后服务的一个生活方式的全产业链。我们认为这个方向是可以走下去的。

邓庆旭：2018年很多城市都调控了，两限放开了，各位预测一下是不是现在各地调控有放松的信号？我们如何理解一城一策？房地产这个市场需不需要放开、放松一些？

冯仑：市场本身有它自己的生长变化规律，其中一个最重要的规律就是做什么、做多少、什么价格交易、什么时候交易，应该还给市场不同的主体，而不应该由政府来包办。一旦包办了，其实就不快乐了。国内一些企业家在议论限购时说，这既侵害了物权，我买了一块地这是我完整的物权（使用权、定价权、处置权），如果一切都由政府决定怎么做，那显然侵害了自主定价者（企业）的权利。这些都是扭曲市场信号的。

所以，首先要让房地产变成正常的市场。第二，不要扭曲市场，把市场判断的一些东西交给企业、交给市场主体。第三，千万不要把市场当下级，靠文件和会议来管市场。这样的话房地产一定会进入持续健康的发展。

艾路明：冯仑其实把这个问题讲的很清楚，就是市场的事情交给市场去做。如果要坚持改革开放的这样一个基本的想法和思路，那就应该按照十八届四中全会提出的在资源配置上让市场来发挥决定性作用。

未来2019年，我的预测，在多数地方，只要城市的人口是增加的、就业情况是好的、产业是在发展的，那么房价应该适当地按照市场的办法来对待。或者，某些城市可能有另外的政策上的要求，所以不愿意那样做。你认为把房价降低了，人来的就多了，但其实不一定是这样。因为凡是政府管的多的地方，在另外的产业上也一定插手；插手多的地方，一定是企业家不喜欢的地方，他的投资就会下降，就会影响当地的其他产业发展。从这个意义上说，更多地遵循市场的规则，让市场的力量来配置资源是对一个城市的发展更有效的，对一个行业的发展也一定是更有效的。所以，我认为更多的城市会放开，会遵循市场的规则。

刘道明：我还是认为2019年的调控政策会放松。因为整个宏观经济压力还在，市场的购买力还在，我们的调控实际上是购买力强了以后房价才涨，不断地涨，是强制性的。但是目前经济下行压力比较大的时候，它肯定会放开，一城一策，更灵活一些。大家还会问我们是不是晚一点买房？实际上买房子什么时候都不晚，因为刚需总是在上涨，一般房子价格不可能下跌。

丁佐宏：我认为市场放开很重要，中央政府调控更重要。我认为春天的政策在哪里？就在于政府怎样合理科学地调控，该放的放、该收的收。

中国经济严重不均匀导致房地产的畸形，这是一个事实。政府什么叫作为？细化、分化，真正统计的数据相对准确，哪些城市应该是什么政策，哪些城市不应该是什么政策。从2000年开始，房地产政策放开是一个风口期，因为有人说在风口期猪都会飞。但如果我们老是天天在台风当中，认为猪永远会飞，那风一停下来会摔死，连鸡都不如，鸡还能扑腾两下，猪一定会摔得粉身碎骨的。所以，我还是要提醒大家，过去的红利是一个特殊背景下的红利。

房子盖了至少要有人住，要去计算、统计到底这个城市对房地产的最高需求量是多少，现在我们已经有多少。但是我们国家很少有开发商在计算。政府靠房地产吃饭，所以会出现房地产被打压以后，地方政府锅都揭不开了，只能靠卖土地过日子。这个情况不改变，相当于我们每天都是在吸毒，企业家在吸毒，地方土地财政在吸毒，我认为这是绝对不可持续的，一定要改变。政府和企业家要理性科学的去寻找各自的发展机会，而不是一拥而上。

中国房地产二十年前无古人后无来者，特殊的时代造就了一代房地产企业。这是一个特殊的时代，我们如果还用这种方式一直下去，那肯定会是灾难性的问题。

邓庆旭：冯仑总本身是地产商，也是一个主持人。去年脱口秀，崔永元问冯仑总怎么看房价？房子还能不能买？请您再给我们说一说。

冯仑：脱口秀时，我开玩笑说捡的钱你可以买，你要是攒的钱就先歇会儿。房价这个事我讲讲历史资料。1999年3月，《人民日报》写了第一篇文章来调控房价。那时候北京的房价2000元/平米不到。结果被媒体、被大家关注了，关注了二十年以后，北京房价平均5万元/平米左右，大家都娶上了媳妇，多数人都住进了新房。所以反过来看，媒体关注这事是个问题吗？如果是个问题，2000块钱就该停下来，就没有后面的事。

另外一件事，1949年10月1日，城镇人均住房面积1.99平米，1978年或者是1976年的时候，人均住房面积是1.8平米，人口从4亿5千万增加到了7亿。那时候没有人研究房价问题，都是配给的，结果配给还少了1平米。但是我们从1978年改革开放时的人均1.8平米干起，到了2018年，人口增加了1倍，人均面积接近40平米。现在GDP也过了平均8000美金了，城镇化也过了50，新增人口每个城市的增量也都放缓了，甚至出现了负增长，空间格局大体也都确定了。这个时候住宅这件事情，基本上是一个稳定的状态。再过二十年，现在90后、00后的爷爷奶奶都没有了以后，房子多出来多少？

所以既然供给都不是问题，房价也自然就不是问题，今后要担心的房价不是过高而是过低，不是买不起而是卖不出。所以，我觉得大家不要像过去一样关注价格问题。至于每个人的生活，根据不同阶段去规划，比如卖掉北京一室一厅的房子，可以有将近1000万，在大理买套房手里还可以有现金，还可以住别墅，还可以旅游，还可以去投资，自己选择就好。所以我觉得现在房价不是问题了，市场怎么健康才是问题。

艾路明：我还是说要坚持一个市场的导向，这确实是最重要的。我认为在经济领域里面，要尊重市场的规律、尊重市场的选择，而不要相信有一个上帝之手能够把这些事情安排得科学起来，是科学不起来的。只有市场了才能科学了，不市场就不科学。所以，我最希望的是未来在房地产领域里面，市场作用发挥得更加充分，它的作用越来越明显，它真正成为在房地产领域分配资源的决定性力量。如果能做到这样，我觉得无论是它的价格也好，还是企业的不同选择也好，包括每一个老百姓对房子的需求也好，一定会出现一种真正合理的、适当的安排。那个时候你再问房价如何真的没那么重要，大家会觉得我有一个按我自己的选择来做某种事情，来进行市场的安排，是更合适的。所以我觉得市场化，让市场的力量在资源的分配中发挥决定性的作用，这是最重要的。

丁佐宏：我认为房价已经到了一个峰值，不可能再往上涨了，除了少数地区。而且有些地方不是降价的问题，而是一文不值，因为商品房虽然是商品，但只能在当地卖，不能卖到其他地方去。比如说非洲人缺房子、南美人缺房子，但是不能把房子运到非洲去卖，运到南美去卖。有色金属是贵金属可以做耳环、做项链，可以改变；房地产或者是商业房地产如果没有使用价值、卖不出去以后，它是负价值，是建筑垃圾，你要花钱把它炸掉。中国是市场上爆破炸房子最多的国家。不管是住宅还是商业，严重过剩是不科学的。中国房地产不合理、落后的的地方还有太多太多。这是我个人的想法。

邓庆旭：感谢五位嘉宾给我们带来一场很特别的地产论坛。