谁是房租暴涨的真正推手？
据新华社8月20日报道，在一些热点城市，每年七八月，租房需求大量释放都会将房租推至季节性“波峰”。然而，2018年这一波房租涨势比往年更“凶猛”。近日在北京、上海、深圳、南京等城市调查了解到，伴随一些大型住房租赁企业加速布局扩张，部分地区出现机构为争夺房源哄抬租金、高价收房的现象，这在一定程度上推高了区域租金。
根据链家旗下贝壳研究院数据，2018年7月，一线城市中，深圳、北京、上海三地住房租金环比均上涨，涨幅分别为3.1%、2.4%、2.1%；二线城市中，南京、济南等地住房租金环比涨幅较为明显，分别为3.7%和2.4%。而据一些市场机构统计，2018年7月部分热点城市热门区域房租同比涨幅已接近20%。
一线城市2018年7月租金及环比 来源：贝壳研究院
住房租赁企业为争夺房源，已经打起了“价格战”，不少房源被他们收入“囊中”。
新华社称，在位于上海市松江区的松江大学城附近的星辰园小区，一套94平方米的两居室，业主直接挂牌出租的价格是每月4600元，而一家住房租赁企业管理的星辰园小区一套81平方米的两居室，每月租金却高达5130元。
同时，近日一篇名为《资本盯上租房,要吸干年轻人的血吧》的贴子将自如、蛋壳两家长租公寓品牌推上舆论的风口浪尖，关于长租公寓推高城市房租的讨论引发市场普遍关注。一个房东自己发帖称，自家天通苑的120平米三居要出租，心理预期价位是7500元/月，链家自如和蛋壳公寓两家公司询问后，被两方争抢，最终蛋壳给到10800元/月的价格，付11个月。
《资本盯上租房,要吸干年轻人的血吧》贴子原文
当前，住房租赁企业管理的长租公寓分为两种，一种是分散式公寓，即运营商从个人手中获得闲散房源，这类代表有自如、蛋壳公寓；另一种是集中式公寓，运营商租下一栋楼统一出租，像YOU+公寓。市场研究机构迈点研究院发布的报告显示，该研究院重点监测的市场主流公寓品牌有300余家。
新兴住房租赁企业不断涌现，老牌住房租赁企业加速扩张，均得益于资本的大量涌入。据迈点研究院监测，金融机构一直为长租公寓的品牌建设、扩张、运营提供强有力的支持。根据公开报道，2018年1月，自如完成了40亿元的融资。同样在2018年，蛋壳公寓累计完成超过1亿美元的融资。同时一些长租公寓企业发行了资产证券化产品。在业内人士看来，可观的收益是资产证券化产品吸引投资者的首要条件，这让租赁企业有了提高租金的动力。
自如完成40亿元的融资
此外，一部分住房租赁企业定位于互联网公司，带有流量经营思维。而要成为高估值的互联网巨头，最简单的方式就是不惜代价达到市场垄断地位。
高涨的房租也让我爱我家等住房租赁类股票大涨。彭博新闻社报道，8月20日我爱我家盘中涨6.5%，创三周来最大涨幅；三六五网涨停，创近四个月最大涨幅；世联行一度涨7.8%。
国泰君安证券分析师刘斐凡表示，官媒表态房租上涨更多的原因是供应不足，市场对此解读为，住房租赁市场和企业预计会有更大的增长空间，推动该板块上涨。国开证券分析师刘武在电话中表示，北京住建委等部门约谈住房租赁企业，让人们更多地注意到现在租金上涨的幅度很大，租金成为一个热点话题。住房租赁市场本身市场属性很强，比较难以通过行政手段来控制。
据《央视财经评论》报道，国务院发展研究中心研究员刘卫民表示，本轮房租上涨，资本一定程度在推波助澜，但租赁市场供给层次不足是重要因素。刘卫民认为，除了一些传统的上涨动因外，2018年以来，热点城市住房租金上涨有一些特殊原因：一方面大量社会资本涌入住房租赁行业，租赁企业急于扩大规模，通过抬高租金抢房；另一方面，这些租赁企业从房东手中收购或承租房源后，成为超级“二房东”，把一些中低端的房子装修改造成中高端房子后对外出租，这类型房源的占比快速增加，带动了租金上涨。
界面在《北京房租飞涨之谜》的报道中援引中原地产首席分析师张大伟称，当前北京大量房源在中介手中，中介改造成公寓后再出租，以二房东身份获得差价，“中介资本进入的是存量改造，存量改造本身并不新增供应，只是通过升级或者分割获得投资溢价。对于这些资本来说，这种轻资产模式很容易出现局部区域垄断。”恒大研究院副院长夏磊也指出，长租公寓参与方为了竞争市场份额，疯狂地融资、抢占房源、抢占市场份额，争取房租的定价权，“资本急切想从烧钱模式进入到赚钱模式，房租上涨是必然结果”。
北京住建委约谈住房租赁企业：不得恶性抢占房源
据北京住建委网站消息，针对近期媒体关于个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道，8月17日晚些时候，北京市住建委联合北京市银监局、北京市金融局、北京市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”“三严查”。
北京市住建委明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”“三严查”
约谈会明确要求，住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。与此同时，相关部门同步对住房租赁企业启动了联合专项执法检查，并提出“三严查”：严查不按约定用途使用融资资金的行为；严查哄抬租金扰乱市场的行为；严查不按规定进行租赁登记备案的行为。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称，约谈本质上是为促进市场健康发展，有助于长租公寓房源获取的规范。此次约谈提出很多原则性内容，对后续发展租赁市场有积极作用。预计2018年下半年，包括中央和各地，会对长租公寓房源、租金、交易等进行管控，这也是落实“房住不炒”精神下的一个重要举措。
据北京晚报报道，为稳定租房市场，参会企业明确承诺不涨租金且拿出手中全部存量房源投向市场，其中自如8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间、中天置地1500间、乐乎公寓1000套、小家联行1000间、魔方公寓900间、美丽屋775套、世杰佳园400间、润邦润家150间，总计125725套(间)。
值得注意的是，8月19日，潘石屹和比亚迪公司董事局主席王传福出席SOHO3Q深圳首店开业潘谈会，谈及做长租公寓的前景时，潘石屹表示：“不到1%的租金回报，租房的价格再翻一番还是亏本的。”他说，“原因很简单，就是你做长租公寓一定会有银行贷款，你如果是从银行贷款来的利息，按照银行的基准利率是4.9%，你可能4.9%拿不到，得5%、6%，你把款贷过来建成公寓，你租出去，你的回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏的。我们做了20多年房地产，反复算这个帐，生意一定要能算得过来帐才可以做。”
胡景晖与自如熊林隔空“对垒”
关于分散式长租公寓是否为近期北京房租暴涨源头的争论愈演愈烈。
据新京报报道，8月17日上午，针对近期一线城市房租大幅度上涨，我爱我家研究院院长胡景晖在电话会议中对媒体表示，除了供给、需求、季节的因素外，资本大幅度进入长租公寓也是推高价格的主要原因之一。胡景晖认为，像自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源，人为抬高收房价格，重装修，继续违规N+1出租。这种行为扰乱了业主的心态，吊高了业主的胃口，让业主也开始要高价，是严重违背市场规律的。“违背市场规律的运营必将受到市场的惩罚。”胡景晖表示。
我爱我家研究院院长胡景晖
17日晚间，针对我爱我家研究院院长胡景晖炮轰长租公寓推高房租一事，我爱我家发布声明称，上述言论是胡景晖在接受部分媒体采访时，媒体所节选的胡景晖个人对房屋租赁市场的看法，仅代表其个人态度，并不代表我爱我家公司的观点。
胡景晖在电话会议中一度预言称，如果市场上各大机构仍然像这样不理性地发展下去，今明两年将会成为大批长租公寓的死亡之年。一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂，将会出现业主驱赶承租人的情况，击败上千万人将无家可归，后果比P2P暴雷更为严重。
对此，我爱我家在声明中表示，导致近期房租上涨的原因是多样化的，CPI、供需矛盾、人口对租住品质需求提升、传统的暑期租赁旺季等是近两个月来房租上涨的更重要的原因，9月暑期租房旺季过去之后，随着供需矛盾的缓解房租还会逐步回落。
8月17日我爱我家发布声明
8月19日，我爱我家表示，我爱我家相寓是最早从事长租公寓的中介品牌，租房业务是公司发展平滑经纪业务风险的措施，不存在抬高租金的情况。
8月19日上午，胡景晖召开了个人离职发布会，就外界关注热点问题作出回应。据新浪财经报道，发布会现场，胡景晖表示，自如、蛋壳、相寓都挺努力，长租公寓这个词应该改一下叫住宅租赁运营。这其中有很多资本涌入，但不管什么样的资本都不能只为了赚钱，资本必须承担社会责任，如果资本挟持了许多企业，一定会跑偏。“我说了长租公寓爆仓，一定比p2p爆雷更厉害，这个一点也没错。我是在告诉政府，告诉同行，我们要老老实实地介入，不要看规模，一定要保证生意是安全的。”
发布会上，胡景晖还表示：“北京市住建委的约谈很有必要，我对房租有三点建议，一是通过全国的住建系统，迅速建立全国房租指导价，指导价每个月以各种渠道向老百姓公布；二是如果有了指导价，出现了异常交易，老百姓可以向政府举报，如果是哄抬房价，严处；三是建议住建部和各地的住建委员、一行三会建立联合工作机制，严格监管进入到长租公寓的资本。
就在因炮轰长租公寓抬高市场租金价格而离职的胡景晖举办个人离职新闻发布会的同时，自如CEO熊林也针对租金上涨及长租公寓行业做出了回应。
自如CEO熊林
关于近日租金上涨的原因，熊林从三方面予以解释，一是从过去十年来看，北上深的走势都是春节上涨、短暂下行、七八月最高峰，九月进入下行，无一例外；二是过去三年，中国一线不同城市、不同区域、不同产品也呈现不同租金变化特点，一个巨量的市场，看点亦要观面，后续会由团队就此进行专门的深度报告分析；三是租金与城市人口净流入、就业率、租房供应的总量、结构、质量最直接相关，以今天中国一线城市的租住供需看，已经完全进入市场化阶段。
熊林表示，6年发展，租赁机构化占比也不足3%，自如在北京占比也不过8%。“这个行业本质应该是靠规模化、精细化、低成本运营驱动的低毛利行业，如果只有一个管理指标，就是出租率，30万间存量情况下，出租率降低一个点，月收入减少1500万；而提高出租率最管用的方法就是抑制出房价，所以六年来自如客户端的价格涨幅远低于市场整体涨幅。”
随后，链家董事长左晖随后在其朋友圈表示：“昨晚和自如的伙伴们一起喝酒，我们都深深的理解社会的焦虑，也能够理解对自如的质疑，但把任何一种社会现象归咎于一种单方面的市场力量都是狭隘和不客观的。这个社会应该去鼓励那些积极正向踏实努力去做事的人，希望所有的自如同学如熊帅所言，不恋过往，不惧未来，坚定前行，创造价值。”
整理编辑：Jeff Ma、胡心悦
◆ ◆ ◆ ◆ ◆
点击你感兴趣的关键词
立即获得关于TA的更多信息！
......
相关内容
微信扫码咨询专知VIP会员