作者:过蝈 / 微信公众号:qspyq2015
这是秦朔朋友圈的第1729篇原创首发文章
伴随这几日热议的房地产税和中央经济工作会议,各类媒体专家解读纷纭。一个知名公众号刊登的文章谈到,房地产税是对城市中产阶级的又一次薅羊毛。此等说法虽有偏激,但确实令大城市的小中产们心怀共鸣。
你说,作为一名大城市的小中产,很可能自己住着一套市值七八百万的“老破大”,出租着一两套非学区非中心有价无市的“老破小”。自住的再怎么升值也是纸上富贵,靠“老破小”收租来点“财产性收入”,又来了房地产税,并明确未来将按照房屋评估值征收。虽说税务负担可以转移给房客,但租金的涨幅永远跑不赢房价的增幅,你让小中产持有者怎么不受一万点伤害?
2015年中炒股,2017年初买房,大城市小中产们无一不是悲怆地在“为国接盘”。媒体动辄拿美国日本的“国际经验”说事,可“国际经验”中的国际,人家都是永久产权!我们是70年。
一次性付了70年的“租金”,每年还要为房子增值买单。这个逻辑始终是不通的。有一种观点认为:土地已经一次性缴纳了70年的出让金,所以不应针对土地重复征税,只能针对地上的房屋征收。但问题在于,增值的是土地,房屋本身并不增值反而在折旧,那么针对房屋的税,怎么收?
目前关于房地产税的观点林林总总,但都有漏洞。希望在立法之时可以给公众一个“完美逻辑”。
结合本次中央经济工作会议精神,以及目前房地产税出台的新闻,本人有以下几点看法。
房地产税将是对未来土地财政的重要补充
放眼世界各国,房地产税的征税目的一般都是为了提供社区日常公共服务,包括:学区教育、公共卫生、社区治安,这些公共服务主要是由常住在此的居民所享用的,所以针对居民住房来征税合情合理;并且假定住房面积越大、住房价值越高,享有的公共服务就越多,就应该通过缴纳更多房地产税的方式支付更多的公共服务费用。
政府征收房地产税不仅不是为了打压房价,反而是希望房地产税和房价形成一个良性的循环。因为高房价意味着这里的住房需求大,为什么住房需求大,因为这里的社区服务、教育水平、公共卫生等各方面服务比较好,大家愿意来这里住。美国这种现象非常明显——学区学校水平高、治安好的市镇,吸引了比较多的市民前往置业居住,房价就比较高。
目前公共资源的供给主要依赖于我们所实行的“土地财政”,简单来说就是地方政府通过“经营土地”来获得收入,最直接的收入就是土地出让金和相关税收。
土地出让金,简单的理解就是提前70年向政府一次性缴清“地租”。这个制度的最大的问题在于,每届政府执政期为5年,地方领导的决策影响也就是5到10年。现在一次性收取未来70年收益,等于提前透支了未来的福利。而地方政府执政期间,也是头痛医头脚痛医脚。拿未来的钱办现在的事,过度投资资源浪费的现象比比皆是。
现在一直倡导地方政府要从“投资政府”转向“服务政府”。但除了深圳、杭州等城市做得比较好,其他政府仍在努力转型。政府职能、定位不转变,依赖卖地度日,还能持续多久?
根据国家统计局数据,2016年中国常住人口城镇化率达到57.35%。按照国际经验,一般城镇化率达到70%左右的时候,就会出现停滞。按照目前每年1-2%的速度,意味着在2022年左右,中国城镇化率可能稳定在70%左右。
这也意味着地方政府依靠土地出让金的创收途径,也许还能持续5年左右。这和“2020年完成‘落实税收法定原则’的改革任务”不谋而合。
房地产税率先试点的又将是一二线城市。很多城市的城市化率高达80%以上。其中上海以87.6%的城镇化率位居榜首,北京仅次于上海达到了86.5%,天津则为82.93%。一线城市无地可供,还要出让大量租赁用地。一线城市的土地财政首先会无以为继。
二线城市的日子也快到头了。杭州2016年常住人口城镇化率达到76%,武汉更高达79%。这几年火热的几个“二线”,也将步一线城市的后尘,建设用地急剧萎缩。这不仅关系到高房价,很可能牵扯到教育、医疗、治安等基础公共资源供给的问题。这些都要地方出钱。没有了土地出让金和相关税收,靠什么扩大税收?——房地产税。
房地产税或可抑制地王们的产生
从房价构成来看,目前土地出让金和相关税收占商品房销售额的八成。“2014年全国商品房销售额为87281亿元,土地出让金和11种相关税收65599亿元。房地产相关税收占商品房销售额达84%。”(注:引自任泽平、夏磊等:《房地产周期》,人民出版社2017年版。)
《房地产周期》一书中还提到,针对北京、上海、广州、深圳、杭州等11个热点城市进行中观城市层面房价构成的核算,其中平均土地成本占房价的40%,税收成本占16.7%。建安费用占比11.1%,企业毛收入为32.1%。但这是书中2014年的数据,楼市尚属于平衡市。所以土地成本占比还算正常。但如果是2015年、2016年高位拿的地,恐怕到2018年如果被逼开盘都得“贴地飞行”(房价等同于地价)。
逻辑上,房地产税可以抑制高地价。因为按70年土地出让金或每年房产增值来收税,只能二选一,否则就是重复征税。如果把未来70年的土地价值,分摊到以后未来每年的增值,那么地价自然也就降下来了。当然这里讲的只是逻辑。
2016年可谓是史上最可怕的地王年,全国各地区地王频出。深圳、杭州、上海、天津、南京、北京等6个城市均有地王产生。其中深圳龙光地产在6月以140.6亿的成交总价登顶全国地王。另外,信达地产在杭州、融信集团在上海、天房集团在天津均有土地的成交额在100亿以上的项目。
开发商最怕牛末拿地熊初开盘熊末清盘,跟小散5000点接盘一样悲惨。可以说,2016年的地王集体高潮,是目前土地财政落幕前的疯狂,但是不是最后的疯狂,还不好说。因为政策很多时候是对民众的“预期引导”,执行的细则、程度还要看看再说。
深层的改革,还来自于中央与地方的分税制改革
在中央经济工作会议上提到“房地产”的有——
“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。”
很多人对这段话的理解放在前半段,也就是“租”上面。租作为售的补充,应该是未来房地产两条并行的路线之一。笔者更看重的则是最后一句——“分清中央和地方事权,实行差别化调控”。其中“差别化调控”意味着因城施策,“分清中央和地方事权”则是指中央和地方的分税制。
因为土地财政就是分税制的结果。
所谓分税制,是1994年后开始执行的。中央政府根据事权与财权相结合的原则,建起了中央和地方两套税收管理制度。分税制的原理,简单来说就是把中央与地方的预算严格分开,实行自收自支、自求平衡的财政管理体制。在欧美国家,分税制的基础,在于中央和地方各级政府的平等协商,划分好事权和财权。但按照中国国情,中央对地方从来都是绝对强势,财权上收,事权下放。
自2000年以后,很多地方政府不得不靠卖地度日,因为事权财权的不对等,造成地方政府尤其基层“事太多”“钱太少”,于是土地财政广受欢迎。最典型的例子就是教育,我们以“凤凰男”为例:
湖北山区的贫困儿童接受义务教育后,到武汉读大学,最后来上海做白领,生活买房安家消费。最终获益的是上海财政和经济。但为其义务教育买单的却是湖北山区,湖北山区并没得到好处。所以,中央财政为地方的义务教育买单才算合理。但事实是,买单的都是地方,而且是地方基层,并越到基层,财权越弱。
土地财政改革,不只是让房产税代替土地出让金这么简单。更深层的,还有中央地方事权、财权的分割。此次会议谈到了“事权”,未谈“财权”,出钱的还得是地方政府。那么,一次性收取70年的土地出让金就不会很快退出历史舞台。地方政府卖地只会明降暗升,愈加精明。
房地产不是房地产这么简单,因为存在中央、地方政府、开发商、银行等多方博弈。其中最弱势的,还是普通购房者。中国人一直说“有恒产者有恒心”,但此起彼伏的政策出台却使得人心飘摇。无论如何,老老实实的“房住不炒”,安安稳稳的量力而行。或许不能暴富,至少确保安全。被割羊毛,也是大家在一起。听党的话,不会错。
作者为身怀六甲即将临盆的房地产研究的才女。
「 本文仅代表作者个人观点 」
秦朔朋友圈微信公众号:qspyq2015
商务合作|请联系微信号:qspyqswhz
投稿、内容合作、招聘简历:friends@chinamoments.org