特写 | 你不知道东南亚房市有多火爆：炒房团一出手就是两三套

19.11.2018

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作者 | 第一财经 安卓

“看惯了广州动辄5万+的房价，就会觉得这里的房子好便宜啊。”这是柬埔寨首都金边给陈阿姨留下的最深刻的印象。

今年10月，陈阿姨刚刚跟团“考察”了柬埔寨的房价，这个团就是由房地产中介组织的定向炒房团，包吃包住包玩，仅自付了几百块的往返机票。

近年来，随着除新加坡以外的东南亚国家经济高速发展，越来越多的中国投资客开始将目光从欧美转向了家门口，而分享一个国家经济发展成果最为简单粗暴但同时又行之有效的方式，或许，就是买房。

（图为金边国际房地产展现场）

“现在，东南亚的房子卖得很火爆，不仅房价低，租金回报率还高，我们会不定期组团出国考察。”某海外房产中介人士对第一财经记者说。

而在东南亚市场，中国投资客比较聚集的地区主要包括马来西亚、泰国、柬埔寨和越南，尤其是柬埔寨和越南在吸引投资上竞争更为激烈。

未来十年谁能比肩北上广

东南亚是世界上人口密度最高的区域之一，相关数据显示，2017年，东南亚11国GDP合计2.72万亿美元，人均GDP 4214美元。

其中，泰国去年GDP为4378.07亿美元，位居东南亚地区第二位，人均GDP 6336美元，在东南亚地区人均GDP排名中处于中上水平。

马来西亚去年GDP为3098.58亿美元，但由于人口基金较小（3208万人），所以人均GDP高于泰国，为9660美元，在东南亚11国中排行第三。

越南去年的GDP为2159.63亿美元，人口9365万人，人均GDP为2306美元。

而柬埔寨去年GDP为222.52亿美元，人口仅1606万人，人均GDP为1390美元。

（图为新加坡商人在金边投资兴建的Lumiere酒店）

从GDP增速来看，越南和柬埔寨要高于泰国和马来西亚。在2000年~2018年8年间，越南年均经济增速达到6.3%，2018年第二季度越南GDP同比增长6.8%；2018年1月初，柬埔寨国家银行宣布该国2017年经济增速为6.9%，位列全球前例。

现如今，随着中国“一带一路”的推进，东南亚各国也以此为契机，推进各自的基础设施建设，加强与中国之间的经济合作，吸引更多来自中国的投资，在此过程当中，房地产行业首先受益。

今年前10个月，越南引进外国直接投资达279亿美元。其中，加工制造业占比47.5%，其次就是房地产经营活动，投资额达57亿美元，占比达到20.4%。

2015年7月1日，越南《住房法》修正案正式生效，放宽了外国人在越南的购房条件，取消了诸多限制，越南房地产再度成为投资焦点，一些房地产中介为了吸引内地投资客，更是打出“前十年看上海，未来十年看胡志明”的口号。

宣称退出中国内地房地产市场的李嘉诚，旗下Alpha King Vietnam在胡志明一郡投资开发了集高端购物中心和公寓大楼的地标性项目阿尔法城（Alpha City），并卖出8000~10000美元/㎡的天价。

当然，这仅仅是个案，越南绝大部分房产还是在2000~5000美元/㎡之间。比如，位于胡志明二郡名为New City的项目，售价为2700美元/㎡起。由本地上市公司开发的“胡志明Golden River第一郡”位于西贡河边，售价在4000~5000美元/㎡。

相对于越南，柬埔寨的国际化程度更高，以美元作为结算货币，在早前，在中国曾流行一段视频：一位在吴哥窟以卖手工艺品为生的小男孩可以在汉语（包括广东话）、法语、日语、英语、泰国语、韩语、西班牙语、德语、菲律宾语、马来语之间流利切换。

（图为金边国际房地产展现场）

大量涌入的外国人口也支撑了柬埔寨房地产市场的繁荣，以首都金边为例，近年来房价平均年涨幅高达15%。

当然，相比越南，柬埔寨的房价便宜很多，比如，首都金边号称房价最贵的钻石岛上，合计4000美元/㎡，公摊28%，这代表了整个柬埔寨房价的最高水平。

在金边市的玛卡拉区，由徐氏太平洋集团 & 利鑫集团开发的“太平洋CEO”项目，均价为19778元/㎡（除非特别标注，下均为人民币）；而在西哈努克城，由大钰地产开发的“摩天墅”均价为12000元/㎡。

买房子就像买白菜一样

曾在中国内地开过担保公司也做过天使投资的陈岸前年开始考察了东南亚8个国家后，决定在柬埔寨“扎根”，开拓包括商务酒店等在内的多个产业。

在他看来，柬埔寨正处于经济快速上行期，无论是投资还是置业，都能获得较大的收益。

“我个人认为，人均GDP在1500~5000美元之间，是一个经济体发展最为黄金的时期，遍地都是机会，泰国和马来西亚虽然也有很多好的投资机会，但他们的人均GDP已经超过了5000美元，经济增速会变得平缓。”他说。

就陈岸观察，最早投资于柬埔寨房地产市场的以日本人、韩国人居多，近两年，越来越多的中国投资者开始进场，其中来自于长三角的投资客居多。

“长三角，尤其是上海，对于海外的投资机会比较敏感，有些投资人，一出手就是两三套小户型。”陈岸说，这一波中国投资客，以较为富裕的中产阶层为主，他们最青睐金边，但经济特区西哈努克也越来越受到关注。

（图为金边国际房地产展现场）

在深圳福田区一座高档写字楼内，一家专注于海外房地产投资的中介公司每到周末都会迎来一周中最为忙碌的时候。投资顾问Candy在与第一财经记者攀谈的一个半小时里，四次起身出去接待了五拨客人，为了安抚客户耐心等待，公司还准备了各种精致的小茶点。

这家中介公司就是主攻柬埔寨市场，该公司人士对第一财经记者透露，内地某著名投资人在西哈努克一口气就买了2000公顷具永久产权的土地。

当记者提及越南房价时，该中介人士认为，目前越南房地产整体价格已经偏高，并且已经出现泡沫化倾向，后续存在升值压力。

而位于广州的一家海外地产中介则对第一财经记者表示，越南的房产最具投资价值，“您想想看，柬埔寨全国算下来能有多少人，您的房子到时候要转手，能卖给谁呀？”他说。

事实上，只要打开网页，搜索东南亚房价，铺天盖地的广告就会迎面而来，每家海外地产中介都会专注于一两个市场，并极力游说推荐自家市场，同时贬低其他市场。

但对于绝大部分投资客户而言，则会在马来西亚、泰国、柬埔寨和越南之间来回权衡对比。

在陈岸看来，分析一个国家的房地产是否值得投资，首先要看宏观环境，比如该国的发展速度、人口结构、经济模式、货币情况、外部环境、内部政局等，再分析微观因素，比如土地性质、产权、房价变动、租金、升值空间、付款方式、税费等。

“有些投资者还是会比较分析一番的，仔细询问房租回报、周边配套、安保等，当然，也有些人用脚投票，看到别人买哪里，就跟风买了，反正一套小公寓也就40万~50万元，他们也不在乎能不能租出去，他们的真实需求就是海外投资，具体怎么投资、投资什么，其实没有经验。”陈岸说。

事实上，如果对比中国的房地产市场，在过去几十年单边上涨的黄金岁月中，即便是用脚投票，也能获取高出其他类型资产平均水平的超额收益，关键是跟对了方向。这一理论也被广大的海外地产中介照单全收。

（图为中国商人兴建的金边综合建材批发市场）

中国地产商下南洋

中国的地产商们显然早一步看到了这个机会，目前包括富力地产、保利地产、碧桂园、时代地产等房地产商已经纷纷下南洋。

在柬埔寨的金边，由富力地产开发的金边富力城正在发售，根据中介信息，其主力户型包括一房一厅一卫 （55m²）和两房一厅一卫（78m²），总价在87万~112万元之间。

根据此前媒体报道，这是富力地产在柬埔寨布局的第一个项目，总投资约7亿美元，总占地约7.7公顷，总建筑面积近56万平方米。

广州本地上市公司粤泰集团也是较早进入柬埔寨的房地产商之一，自2011年就开始布局，媒体报道，粤泰取得若干标志性建筑项目，其中有East One和East View两个城市综合体项目、East Commercial商业广场中心。名为粤泰逸园的商务住宅正在发售，均价为10240元/㎡，这个项目在内地的宣传也不遗余力，多家地产中介都在推荐。

此前，碧桂园位于马来西亚的项目森林城市也受到格外关注，资料显示，马来西亚是碧桂园海外最大的市场，除了森林城市项目外，碧桂园在马来西亚还有金海湾、钻石城、双文丹和中央公园四个项目。

事实上，无论是马来西亚、泰国、柬埔寨或者越南，海外中介推介的房产几乎都是期房，购房人也是根据工程进度分期付款，漫长的交房期存在太多的不确定性，所以，中国投资客更倾向于中国地产商开发的房子，万一烂尾了，起码还能找到这家公司讨说法。

有些房地产商为了打消客户疑虑，甚至在工地装了摄像头，客户坐在家里，能够实时监控那个遥远彼国的某一个工地的施工进展。

但显然，中国的房地产商一旦出了海，面对的都是来自于全球各大房地产商的直面竞争。

“还是弱了点，有些水土不服，比如在金边的房地产商，很多都是国际知名的实力派，中国的地产商有的时候并不太清楚自己的客户定位。”陈岸说。

“比如，我们的地产商喜欢复制国内作品，打造花园式住宅，高容积率，售价主要面向中产，但金边的实际情况是，本地中产都喜欢住联排别墅，外国中产喜欢住性价比比较高的密集型公寓，所以这就导致中间的断层。”陈岸说，在金边，如果一个物业的出租率达不到60%，那是很失败的。

所以，这就出现了关于租金和房价之间的关系。

目前，在马来西亚、泰国、柬埔寨和越南四个国家的首都，前两者的房价已经较高，月租金在2万~4万元之间，租金回报率比较稳定，在6%左右。而在柬埔寨和越南，两个经济体处于起飞阶段，房价较低，租金回报率也不等，5%、6%、7%甚至8%都是存在的。

“比如在金边，公寓供需关系很不平衡，供远小于需，截至2016年末，有公寓租赁需求的外国人大概6万~8万人，而预计到2018年公寓的数量也就大约在13000~15000套左右，仍旧无法满足市场的需求，而且柬埔寨国家整体平均年龄在26岁左右，未来成家立业的数量将激增，也会带来市场需求的极大膨胀，所以这里的房价和租金还会处于上涨的趋势。”陈岸说。

据他介绍，就金边的租赁市场而言，1套一室一厅公寓的平均租金每月达1200美元，两室一厅的公寓平均租金为每月1500美元。在万景岗1分区（BKK1）地区，租金更高达2000~2500美元/月，特别是服务式公寓。

就产权来说，柬埔寨的房产为永久产权，普通住宅中，外国投资人只能购买第二层及以上；越南产权为50%，到期可续。

但事实上，作为投资客来说，几乎很少有人会持有到期，所以，流通性很关键，正如位于广州的海外地产中介所说，接盘侠是谁？

而这个问题，在还未发生系统性风险的背景下，其实是最重要的。