楼市冰封，房租接棒上涨？

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行研君说

导语

北京的广大青年，一边在手机上刷着《房价即将爆跌50%！》，一边又“喜迎房租上涨”。一边感受着“大拐点”的震撼，一边面对着房东苦笑的现实。    

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来源：米筐三万 米筐投资（ID：mikuangtouzi）

小王发了个朋友圈：“月薪万元也可能吃不起饭。北京，说不出的痛。”

以前觉得是调侃，现在正慢慢成为现实。不过讲这笑话的人，自己早已笑不出来。

和小王同样心酸、无奈的，是大批年轻北漂。今年他们都因为同一件事焦虑：房租上涨！

据我爱我家集团研究院统计，2018年6月北京住房租赁交易量环比5月增长了1%，同比2017年6月增长了3.1%。月租金均价为4764元/套，环比5月上涨了4.2%，同比2017年6月上涨了8%。   

 

很难想象，小王和同事最近上班常聊的是，“你那涨了多少？我天宫院，涨了600。”

与2017年12月相比，西安、北京、青岛住房租金分别上涨7.48％、6.07％、和4.22％，在约30个样本城市中占据前三位。2018年6月，深圳、北京、上海分别以7000、6710及6500元/套/月，是样本城市住房租金中位数前三位。

北京房租基数和增速排名均在全国前列。今年来北京不同区域房租有10%-20%的涨幅，个别热点区域甚至有30%的涨幅。房住不炒，地产冰封的大环境下，涨幅显得格外刺眼。

按理说，每年的暑期都是租房高峰期，房租在这段时间普遍上涨，可以理解。然而今年的涨幅，却比往年“凶猛”许多。

北京的广大青年，一边在手机上刷着《房价即将爆跌50%！》，一边又“喜迎房租上涨”。一边感受着“大拐点”的震撼，一边面对着房东苦笑的现实。    

1

资本控盘

当然，北京目前只是特殊时点个例。在分化的格局下，走势必然是结构性的。北京的行情，并不能掩盖其他城市租赁市场的沉寂。

我的好友拾叶，在去年曾写过一篇分析《未来，不会再有人觉得房价贵，而是……》，文章中曾做了一个大胆预测：“未来绝大多数人关注的不是房价，而是房租”。从香港的租房现状和国内目前的地产周期，提出未来房租即将上涨的预期。

结果可想而知，留言里不同意的居多：

就国内这租售比，怎么可能涨房租？

我们中国的国情人文，要是租金太高就自己付首付买了，跟国外思想不一样；

我们这么大的地方你跟香港比？呵呵……

拾叶也是一脸无奈。时间到了今年今天，中国的房租究竟会不会涨？哪里的房租会涨？怎么涨？我想，北京已经给出了模板，也给出了答案。

投机的人都知道，行情是需要资金引导的。而北京这次的租金上涨，也正是在资金引导下的行情。

前两天有一条新闻，蛋壳和自如这两家长租公寓巨头，花天价抢房源。房东要把一个偏远的房子租出去，原本的心理预期是7500元一个月。结果蛋壳和自如这俩包租婆一番抢夺后，蛋壳以1.08万元/月、一次性付11个月的价钱拿下。有点夸张了。

有消息是自如今年刚完成几十亿的融资，资本所到之处，必然血雨腥风。为了开疆扩土，拿下市场，要在租赁市场来一次共享单车式的烧钱厮杀。

现在不是收房，而是不计成本抢筹。不过这个成本，自然要转嫁到租客身上。

北京，满足它想要的所有条件：

人口持续涌入，租赁市场巨大；

新房增量不足，存量市场；

刚打击群租房、违建房、地下室；

如果说北京是个范本，那么越来越多的二线城市，似乎也存在着巨大的潜力：

人口短时间持续流入；

去库存接近尾声，房产库存周期短；

什么意思呢？就是不经意间，随着伟大的去库存，越来越多的城市，开始进入存量市场，划重点，存量市场。与此同时，很多城市开始土地流拍，房地产商盖房子已经不划算了。

供需失衡，买卖利润下滑，存量市场。怎么办？这盘棋怎么玩下去？下一步，必然是资本控盘，从流动性获利。自如和蛋壳只是开始，以后会有其他长租公寓、房地产开发商积极杀入。

当前的房价，涨或者横盘，对底层来讲已经是奢望。当比特币炒高到几万一枚时，绝大多数人玩不起怎么办？那就拆分啊，壮大流动性获利，一样的道理。

拆二代小李立马跳出来反对：“我家现在都租不出去，你不要给这纸上谈兵。”

且慢，你的城市是存量市场么？存量，才预示着控盘。

2

世上没有新鲜事

北京开了个头，不知下一个会是哪里。当国家把发展租赁市场写进文件，建行开始布局租赁市场，当一二线开始收缩土地供给。有些趋势，想干，总能干成。

曾经被人诟病的租售比，或许在不远的将来，就成为历史。而那些拿着今天说明天的，时间终归给出答案。

20年前，你和人谈“天天喝酒吃肉，手机汽车小手表”，会被说不可能，白日做梦；

20年前，音乐人砸烂吉他，大呼中国人没有摇滚，不适合嘻哈；

10年前，媒体上还宣扬着中国人的土气，不如外人优雅；     

今天看就像个笑话，而现在，还有人在说中国没有租售比，租房里没有爱情。

我们走过的所有路，都是外面曾经走过的老路，只是相对晚了几年。那些拿今天的国情去和国外对比的，没明白那是经验，而不是差距。不该去批评自己，而要从中看到趋势。

所有的大国崛起，路径都是相似的。同样，困难也是相似的。

于是我们不可避免的，遇上了老司机们曾经头疼的问题。人口步入了老龄化，制造业到了升级拐点，杠杆率到达边际，投资刺激遇到边际。

而我们的国策，是摸石头过河，引以为豪的后发优势，说白了就是跟在别人身后，让别人先走先吃亏，自己再总结经验改良改良。

于是面对困境，开出的药方，都能找到熟悉的身影：拉动内需，消费带动GDP，房产税（在路上），人口新政，当然，还有要大力发展的住房租赁市场。

就像建行董事长田国立讲的：房子是用来住的，“长租即长住”。

你说国人习惯不可能租房，丈母娘都不答应。

嗷嗷叫什么？这事你说的算么？以后都不大量供应商品房了，你去哪里买。

这世上没有新鲜事。只是苦了那些年轻人，没有等来房价暴跌，却即将迎来房租上涨。

抬头望着远方的高楼，高高矗立，内心竟毫无波澜。

不是因为理性，更多是一种悲凉。

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