海南楼市，一夜冰火
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文章授权 ✎ 棱镜(ID:lengjing_qqfinance)
文 ✎ 郭亦非
编辑 ✎ 刘利平
4月22日晚上9点刚过，在云南西双版纳一家房企负责楼盘销售的赵亮，开始陆续接到十几个海南同行的电话，来电的目的只有一个——询问销售岗位是否缺人。
当晚20点53分，一则《关于进一步稳定房地产市场的通知》出现在海南省住建厅官网，核心是实施“全域限购”。
一场争分夺秒的抢房竞赛就此打响，销售们催促着购房者在当晚24点之前打款，以确保仍有购房资格。不过，事后来看，这三小时近乎疯狂的努力只是徒劳。
24点刚过，一张白字黑底的“全剧终”配图在海南房产销售职员的朋友圈中刷屏，图称“再见了。海南房地产我猜到了开头，却猜不中结局。”
第二天之后，大批销售中介已决心离开海南，前往云南西双版纳及腾冲、广西北海等地淘金，抑或就此转行返回老家。
4月22日全域限购令的出台，对海南销售中介是“灭顶之灾”。
而仅仅在此11天前，中央政府在海南建省办经济特区30周年之际，发布支持海南全岛建设自由港等一揽子利好政策，还让他们欣喜若狂。
随着全岛“史上最严限购令”的出台，海南房地产市场持续两年多的火热陷入瞬间停滞，陷入群体性迷茫。对于一线销售的影响只是这场迷局的冰山一角，押注自贸区概念的炒房客、囤粮已久的开发商、依赖土地财政的地方政府等等市场主体的影响仍待时间来显现。
如果一切都只是开始，那么没有人猜到结局。
惊慌一夜
“你们来晚了，房子刚刚卖。”4月22日晚21点56分，三亚的销售中介告诉刘晨。
当晚20点53分出台的海南全域限购政策规定，海口、三亚、琼海区域购房，不仅非海南户籍家庭购房，须提供至少5年的个人所得税或社会保险缴纳证明，而且只能在取得不动产产权证满5年后方可转让。
21点30分，中介给刘晨的妈妈打来电话称，外地户籍购房者只要24点前先交10万元定金，就还有资格买房。中介信誓旦旦地承诺，交完钱立刻就能签合同，然后办理网签，交剩余尾款，五一之前就能过户。
不过，至于后续如何办理房产证，中介并未透露操作细节。
对于这套位于三亚湾的二手房，刘晨一家人早在2016年就已开始关注，只是并未下手。50多平米的房子虽然靠海，但没有天然气，2016年10月份的价格才80余万元，如今已一路飙涨至163万元。
在全国一二线城市疯涨的2016年，房价连跌5年的海南打响去库存战役，从此一发不可收拾。
海南住建厅2017年7月公布的数据显示，商品住宅库存从2015年底的45个月陡降至2017年6月底的11个月。彼时，海南住建厅厅长霍巨燃称：“去库存已不再是海南房地产市场调控的主要任务，下一步的重点是控制量价异常波动。”此后未再公布库存数据。根据海南统计局数据显示，2017年全省商品房成交额同比上涨82%，达到2713亿元。
此刻，在严厉限购政策出台的当夜，是否要追涨买房，刘晨一家人的意见并不统一。
刘晨告诉腾讯《棱镜》，她害怕再次成为“接盘侠”。2017年初她刚在北京买下一套商住房，没成想刚拿到房产证就赶上商住房限购政策出台，亏了不少。五年的资金成本，以及房产税的若隐若现也让她犹豫不决。
不过，刘晨的妈妈却很坚定。看起来，她思考得更为长远——“海南未来会成为下一个香港、澳门、台湾，没有房子可能你就去不了，享受不到优惠政策。投资价值倒是其次，关键先占个资格”。
热衷于房产投资的刘晨妈妈，2017年还飞去云南腾冲买了套房子，“那里房子不仅不限购，价格也蛮合适，只有7000元左右，腾冲就是未来的三亚”。此前她还计划和朋友组团去泰国买房，最终被女儿拦下才作罢。
但这一次，全家讨论了20分钟后，刘晨被说服了。就在她们询问销售中介如何交付定金时，电话那头传来消息——烫手的房子刚刚售出，成交价从163万元涨到了168万元。
当时看上去，刘晨失去了上车的机会，但反转的剧情随即而至。
“期望越大，失望越大，满心欢喜地买到房了，后来可能就才发现被骗了。”彼时，海口一家房产中介门店店长张迪告诉腾讯《棱镜》，他注意到了那则限购令文末的表述——“本通知自发布之时起施行”。
当晚政策出台之后，张迪并没有向大多数中介一样，给客户狂打电话催促交款，“我一个大连客户22号白天刚飞到海口买房子，晚上9点，我给他发了一条信息‘您已经没有资格买了，可以回大连了。’”
交订金、补交首付、补缴个税或社保、假结婚、司法竞拍……种种这些门道，都被24日海南住建厅出台的全域限购补充实施细则堵上。《海南日报》当天的报道称，海南省住建厅相关负责人强调，“坚决防范各种钻政策漏洞或投机倒把等违法违规行为”。
地产商的集体迷茫
“现在去隐瞒，闭口不谈限购政策对开发商的影响是不现实的，毕竟客户量减少了太多。”4月27日，坐在自家冷冷清清的售楼大厅，一家三亚区域TOP10开发商项目负责人向腾讯《棱镜》表示。
海南的购房主力人群一直以岛外客户为主。链家的数据显示，2017年上半年岛外客户购房占比高达88%，其中尤以京津冀和东三省的购房者最多，合计买走了超一半房产。
该负责人告诉腾讯《棱镜》，在和圈里的同行聊了之后，如今大家的共识就是海南大多数项目都面临调整，根据自家土地储备量、资金实力、综合实力，对销售业绩、开发节奏、员工规模进行调整，“政策对各家房企的影响不存在差异性，大的品牌房企还好，小企业没有现金流很难去运转，可能会扛不住。”
不过，摆在眼前最大的问题在于，对于那些政策出台前夕，刚刚交完定金、但尚未支付七成首付比例的客户该怎么办？该位负责人在向集团汇报工作的同时，也在尝试与地方政府进行沟通。
“我试探性询问是否有调整的空间，但政府没有正面表态，只是说按照现有政策执行。现在还在等待集团那边的解决方案，肯定要给客户一个说法。”
2018年初，家在上海的林雯取出了自己理财产品中15余万元现金，和两个同事合伙跟风买了海南文昌一套50多平米的房子，四个月房价涨了30%。尽管她们明知开发商因拖欠工程款，所售的300多套房源被法院查封，但利益驱使下，她们还是相信开发商的承诺——6月底之前办理网签。
如今赶上此次严厉的限购政策，林雯三人又没有海南购房资格，现在每天仍在焦急地等待开发商的解决方案。
腾讯《棱镜》获悉，上述悬而未决的网签难题并非孤例，海南多个在售项目均存在此类情况，三亚区域某家知名房企就有近30亿元的销售额悬而未决，而其2017年该盘销售额超百亿元。
不止于融创，包括恒大、万科、碧桂园、鲁能等多家房企均在海南全岛重仓布局。
其中，融创在海南区域布局了16个项目，2017年其海南区域公司销售业绩达到127亿元，跻身海南房企销售规模前五名。2017年财报显示，恒大在海南区域的16个项目土地原值达到161亿元，土地总面积达1709万平方米。碧桂园18个海南项目可售建筑面积为512万平方米。
不过，由于限购中并未包括商铺，这也备受炒房客青睐。
4月27日上午，三亚万科湖畔公园的最后一套中小户型商铺也被抢走。腾讯《棱镜》了解到，万科4月初推出了不到50套商铺，仅在22号政策出台之后就卖出去近40套，总价在400万以上，唯独一处底层超700平方米的商铺尚未售出。
4月27日上午，三亚万科湖畔公园售楼部的停车场已停满，该处的商铺受到炒房客追捧。因为此次政策中所指的限购住房，包括商品住宅、产权式酒店客房、保障性住房，但并不包含商铺。
一位三亚品牌房企的营销总监告诉腾讯《棱镜》，政府对企业的每个项目都有定额发放可售的房源量，比如每个月批个两三万平方米，就是为了控制销售速度，现在整个三亚新房市场几乎处于无房可售的状态。
抓住那唯一的救命稻草
“完蛋了。”4月22日晚，仔细读完海南全域限购政策后，家在石家庄的大学教师唐诗觉得天旋地转，彻底懵了。
“我和丈夫都是独生子女，刚刚最终下定决心，现在心情真是大起大落。”唐诗告诉腾讯《棱镜》。本来，为了女儿不再受雾霾危害，以及寻找更好的工作机会，唐诗花了几个月时间说服了丈夫和四位老人，准备举家迁至海口，她甚至已经向海口一些单位投了简历，并估算把石家庄的房子卖出之后能在海口买多大的房子。
猝不及防的限购政策让唐诗重新思考是否搬迁，“只有买了自己的房，我才叫有一个家。我们一家人长期不能总漂着呀。交24个月社保才能买，我不能天天看房价吧。”
如今，唐诗唯一的希望就在于政策中的一句话——“关于引进人才的住房政策由省政府另行制定”。这也是很多开发商及销售中介期待抓住的救命稻草。
时至今日，引进人才政策并未出炉。与此同时，高压监管态势依旧持续。
腾讯《棱镜》获悉，4月27日，海口市房管局下发通知，所有房企（中介）销售人员不得借建省办特区30周年大会宣布中央支持海南全岛建设自由贸易试验区，逐步建设自由贸易港这个决定之机炒作房地产，禁止坐地起价，禁止随意解读相关评论、社论、文件，一经发现，将采取严厉的行政管理措施作出处理，涉嫌违法的报公安机会第一时间介入严厉查处。
海口市房管局下发的文件，意在严厉打击违法违规行为
当腾讯《棱镜》近日走访三亚等地多个售楼项目时，销售中介表现出了极大的警惕性，“你不是政府部门的吧？”此前，海口龙华区观澜湖观园项目连夜违规开盘被罚款150万元。
对于海南房地产市场，张迪显得很悲观，后续如果没有政策支撑，不知道哪天会崩盘，害怕重蹈2010年房地产泡沫覆辙。2010年，海南国际旅游岛建设规划获国务院批准，大批炒房客蜂拥而至，房价随即疯涨，直至2013年泡沫破裂，海南楼市跌进连续4年的低谷期，直至2016年底开始回温。
张迪告诉门店里的销售们：“能不能撑过今年，全凭自己本事，过了今年，明年行业80%人就撤了，你就好做了。饼就那么大，吃的人又多，只能把别人挤走了，你再慢慢吃饼。”
不过，在琼海做房产销售的黄玮等不到年底了。
2017年，自己所在项目接连赶上“停建审批100㎡以下住宅”等政策调控，一整年只有60多套可售房源，这还需要全国70多个销售去挣。“基本工资就三四千块钱，去年就是吃老本，玩一年就够了，不想再耽误了。”入行不久的黄玮告诉腾讯《棱镜》，他决定去云南去闯闯。
意外的“赢家”
从三亚市区驱车20余公里，一路向东，满眼荒凉，223国道猛地转至822县道，一片建设中的别墅区赫然出现在视野前，这里便是融创中国（01918.HK）的海棠湾项目。规划总占地约3800亩，其中包括约880亩的别墅区。
“限购之后，可能只有我们这人多，每天都有100多组客户来看房，客户量很大，上午下午晚上各一波，因为只有我们这里有房。”该项目的一位置业顾问告诉腾讯《棱镜》。她介绍称，公司在限购第二天紧急推出了100多套别墅，现在已经卖了90多套，还剩下10多套。
4月27日，腾讯《棱镜》在售楼部看到，尽管该别墅项目总价高达900万元至4000万元等，但前来看房的客户一波一波赶来，现场保安称“昨天客户停了200多辆车”。之所以如此火爆，除了项目本身之外，更重要的原因在于不需要购房资质。
海南全域限购令出台后，三亚融创海棠湾别墅项目受到追捧
腾讯《棱镜》现场看到了海棠湾项目的房屋租赁合同及补充协议，合同上写明：客户与开发商签订的租赁合同为20年，客户需一次性缴纳七成总房款。补充协议里则显示20年到期后，如果达不到可售条件，可以续租20年而不用再交租金，合计租赁年限为50年；若达到办理产权证条件，则补缴剩余三成总房款。
2017年5月，三亚出台的调控政策内容包括，产权式酒店项目销售比例不得高于该项目客房总面积(或客房总套数)的30%，其余70%必须用于自持经营使用。
该名置业顾问表示，融创2014年拿地的时候全部是可售的，后来赶上这个政策，目前海棠湾项目一期三块地总面积达到5万多平米，其中30%可售可办证的合计179套，剩下的全部要自持出租。
“开发商也会和政府沟通，如果能办产权证，就按照客户签合同的顺序来办理。但我们不能保证能办下来产权证。”置业顾问告诉腾讯《棱镜》，除了没有产权证，别的都一样，还省了契税等，大多数客户都能接受这个条件。
截至发稿，融创中国并未回复腾讯《棱镜》的问询。
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