北京人七年的买房热情，它全见过

在北京买别墅的方法论。

 

北京有约700万套存量房产，生活着2200万人，其中有5100个房龄20年以上的老旧小区。这个城市将近一半人住在老房子里，过着没有电梯、没有落地窗、没有明卫、没有楼下花园的生活。

 

基于大多数刚需和改善的需求，北京楼市中，有两种产品区间是最受欢迎的。一是面积89平米的三居室，可以让一家三代人有独立的空间；二是总价1000-2000万之间的改善豪宅，这个尺度可以满足多数人对美好居家生活的向往。

 

或许每个人对生活的理解不同，但对房子的喜好方面一般都会有某种共识。在改善豪宅的产品矩阵中，城市大平层、别墅、合院如何选？

 

今年以来，果断出手的不止是刚需，改善客户是撬动行情启动的主力。

 

根据北京中原的统计数据，从2020年3月开始，北京新房楼市成交量保持上升趋势，到7月份成交量超越了去年同期水平。

 

7月，北京新房总成交额达303.76亿元，环比上涨19%，同比2019年7月成交额提升7%。总成交套数4874套，刷新1年来新房成交市场月度纪录。

 

贝壳数据研究院显示，北京商品住宅出清周期则由今年4月中旬33个月的高点，回落至当前的17个月，为当前年内最低值。

 

别墅作为改善需求的“头牌门面”，在新房交易中率先抬头。北京别墅成交额76亿元，创下1年来别墅成交市场月度新高，环比6月成交额上涨5成，同比去年7月成交额增长38%。

与火热销量相对应的是别墅的供应量减少，新入市项目寥寥无几。据地产营销人数据显示，2020年1-7月别墅新增供应仅1629套，同比下降32%。稀缺性可见一斑。

 

另外，从历年数据来看，总价1000到2000万元的别墅项目成交套数最高，2019年占别墅成交总量的42.89%。

 

从成交别墅所处环线位置来看，2019年四环内成交仅占比6.98%。而位于五环与六环之间的2401套，占比提升至53%，位列各环线第一。

 

另一方面，五、六环间别墅供应仅58.23万㎡，较前一年下降58.98%。供应下降，成交却快速上涨，这反映了需求的趋势——距离城区较近的城市别墅，具有工作与生活便利切换的优势，成为多数人的首要选择。

对买房人来说，常常面临的问题是，想买别墅，拿着千万级预算却在北京找不到合适的房子。

 

北京的二手房市场中，改善需求很难在千万级预算中满足。一是一千万在北京四环内最多买到三居室，二是二手房大多房龄较长。何况二十年前的小区环境、户型等不一定跟上如今的需求。尤其疫情后人们对建筑群楼间距、独立活动区等需求，都是以往二手房中缺失的。

 

在国内最知名的学区房片区——北京西城，800万能买到的房子是不到60平米的“豪宅”。大多数人选择另租一套，并希望孩子上完学之后可以早点搬离。

相比二手房来说，新房市场中千万级预算的别墅还是有很多可供选择的。几大别墅区中，西山别墅区、中央别墅区、昌平别墅区都是北京别墅市场较为成熟且活跃的区域。

 

门头沟的西山别墅区主打“好山好水好风景”的郊区自然优势。若想以此作为第一居所，还需要考虑空置率问题，如缺少人气、社区品质受损或者直接沦为度假居所。

 

事实上，别墅的空置率比一般住宅产品要高很多。买别墅的人，名下还有两套、三套的房子，是很常见的。

 

顺义主城区的中央别墅区，倒是远离城市的喧嚣，然而同样会遭遇另一种困境：活动半径估计半年都跨不过东四环。

 

昌平别墅区，地理位置较为优越，也是北京别墅市场的老牌别墅带。但周边社区环境较为一般，有的单个别墅项目紧邻着“老破小”的二手房。

 

除此之外，市面上一些别墅叠拼项目只是小户型的简单向上叠加，或者深挖地下空间。别墅变得不是“别墅”。

真正的居住升级不是高空置率的“度假盘”，不是地下室越来越大、也不是过于繁华喧闹。

 

我们把预算提得再高一些，在纯粹别墅区内看到更完善和多样的产品形态。

南四环丽泽附近的项目，总价在5000万左右。

五环边的东坝板块、八大处板块，总价在3000万左右。

即便是孙河周围的叠拼，也在1500-2000万总价区间。

 

手握千万实现真正的居住升级有这么难吗？别墅产品，也需要如限竞房遍地开花的全能型“网红盘”。

一个“网红盘”从出现到流行，背后是对市场脉搏和用户需求的准确把握。七年来，观承见证了北京人的买房热情，也是业内少数对别墅产品进行了五次迭代升级的项目。

 

从第一代的法式庄园、第二代的精工合院、第三代的光合别墅、第四代的向暖平墅，到如今的第五代的叠院独墅，每一步观承都走得格外谨慎且用力。

当下别墅的购买人群更为年轻化，多为互联网、金融等行业精锐。他们的视野更为开阔，对房子的审美和居住体验有着更多开放、实用的思考。观承也在产品上给出新的答案。

 

第五代墅作的一大亮点是下叠的南向地上花园达50平米，这在北京1000万总价左右的项目上也很少见。30米超宽楼间距拉开的距离带来更多舒适性。不必担心下叠的采光会受到影响，又保证了每户都有足够的视野和阳光，在居住私密性上有着独墅式享受。

 

别墅的真正优点是分层居住，但分层并不是指家庭成员距离的分层，而是让所有距离都刚刚好，进而达成生活的融洽。

 

观承第五代叠院独墅做到了满足多场景多维度的生活别墅。回归四层建造，设计上充分达到产品和资源的平衡。上下叠两两分开，并拥有独门独院南北独立入户的归家动线。

 

双厅四卧室四卫生间多套房的设计，满足了多家庭成员的独享空间。互不打扰，又能互相感知。

 

具有豪宅的基因的观承，在圈层上更为纯粹。毕竟万科在此深耕七年，时间带来的力量，永远比人们想象中要大。每套别墅的价格在千万以上，曾入市340天，创下52.9亿销售额，刷新中央别墅区记录。也曾2天热销3亿，持续领跑顺义别墅市场。

 

一平方公里的空间区域、1.5公里的法桐大道和5万平方米的滨河景观公园。观承勾勒了纯粹由别墅搭建而成的都市公园。依托中央别墅区、未来科学城和望京商务区，在此可兼得城市便利与低密住区双重形态的墅质生活。

 

成为你最想住的房子，观承仍在进化不止。