杭州楼市火爆背后的真相！

来源：杠杆游戏（ZhangYinyin0903）

杭州也加入了摇号售房城市行列。

而且要求房企应一次性公开销售所有准售房源，公证摇号售房时，部分房源只针对“无房家庭”售卖。此类房源具体比例，由开发企业根据项目实际情况，在项目销售方案中明确。

4月4日，清明节前的最后一个工作日，杭州市住房保障和房产管理局发布《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》。

继上海、南京、长沙、武汉、成都、西安等城市后，摇号城市又添一城。杭州出台摇号政策可以说是被逼无奈，楼市之火爆到了异常夸张的程度。

 

1、销售异常火爆！杭州市统计局数据显示，杭州期房销售面积快速增长。

2018年1-2月，杭州市商品房销售面积248万方，增长29.2%，增幅较去年同期提高22.5个百分点；其中期房销售面积216万方，增长47.3%，增幅较去年同期提高45.8个百分点，占杭州市销售面积87.0%，占比较去年同期提高10.7个百分点。

目前杭州主城全款买新房已成常态。

杭州市住房保障和房产管理局也解释称，摇号主要是为了抑制近期部分商品房销售出现价外加价、捆绑搭售、炒卖房号等违规行为。按照新规定，只要意向客户登记数超过推出房源数，就应当公证摇号售房。

但之所以出现抢购，甚至全款抢购，是因为新房、二手房价格倒置，买到就几乎等于中了打新，稳赚，套利空间明显。而预售证发放缓慢，可售房源偏少进一步激发购房热情。

这样的火爆，得有多少房子才够卖？

 

2、杭州住宅新开工面积大幅下挫。现实却是可售的房子可能跟不上需求，杭州市统计局数据显示，杭州房屋新开工面积大幅回落。

2018年1-2月，杭州市新开工项目5个，较去年同期减少7个。房屋新开工面积仅105万方，由去年同期的增长7.9%转为下降45.6%；其中住宅新开工面积44万方，由去年同期的增长40.5%转为下降64.2%。

如此火爆的销售，开工却明显下滑。如何是好？

 

3、杭州开发商到位资金愈发紧张。还有意思的是，杭州开发商到位资金越来越紧张。杭州市统计局数据显示，2018年1-2月，杭州市房地产企业本年实际到位资金325亿元，由去年同期的增长13.5%转为下降37.7%，回落51.2个百分点。

其中国内贷款59亿元，下降57.2%，回落96.3个百分点。

换句话说，开发商钱更紧张了，那么拿什么开发更多的项目？如果开发跟不上，市场需求却很大，那么抢购心理可能更大。

 

4、棚改货币化安置刺激更多购房需求。根据《浙江省2018年度棚户区改造计划开工项目清单》，杭州市棚改项目全部为城中村改造，共 61个项目。CAIXIN记者依据杭州市政府官网数据计算，2018年其棚户区改造计划开工数量为5.54万套，比2017年的计划开工量多9400套。

而目前其他城市也好，杭州也好，都加大货币化安置力度，逐步减少实物安置房建设。后果就是很多人抱着安置款冲进市场。一方面增加了实际的市场需求，一方面手握巨款的人增加，加剧了市场紧张。

5、杭州常住人口和职工养老参保增量，均位居全国前列，需求可能是真的强劲。我统计过，2017年，杭州常住人口增长30万，仅次于深圳、广州，位列全国第三。

图1.我国主要城市2017年常住人口增长情况  数据来源|各地统计年鉴、统计公报、统计局等政府网站  制图|杠杆游戏·张银银

 

如果说人口不代表人才，不等于具备购房能力的人。那么有一个指标，以前杠杆游戏也说过——所谓人才，或者说较好就业，具备一定经济基础的人口，到了一个地方，基本上都会缴纳职工基本养老保险。

假如经济发展向好、人才争夺战战果显著、正规就业增加，那么，其职工养老保险参保人数，一定增加明显。反之，如果不明显，可能还需要努力。

此外，还统计发现，2017年，杭州职工参保人数增加52.34万人，位列全国第四。

图2.我国主要城市2017年城镇职工基本养老保险参保及增长情况  数据来源|各地统计年鉴、统计公报、统计局等政府网站  制图|杠杆游戏·张银银

 

无论常住人口增加数据，还是职工参保增加人数，杭州都位列全国前几。杭州的购房需求，具备购房潜在能力的人，自然也是全国前几。

何况浙江、杭州经济发达，新经济发展迅猛，你说房地产是不是受益很大？

 

6、摇号会不会增加非理性排队？一个东西一旦限售、摇号，给人的感觉就是更稀缺，具备条件的人就更容易被激发去排队。特别是考虑到，新房和二手房的价格倒挂，套利空间明显，一些人会觉得不排队简直就亏了。

加上亚运会效应，看多杭州楼市的人更多。但从开发商角度，摇号等于新房限价要继续维持，开发商推盘动力问题还是没得到解决，新房入市速度，是否能加快，依旧是个问题。

如果开盘不足，摇号排队人群就更容易积压，这和此前IPO堰塞湖一个道理。

新媒体运营编辑 史晗
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