无人驾驶汽车缓解通勤劳顿之苦，城市将迎来一个新的扩张时代
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无人驾驶汽车将促进边远区域发展，城市将迎来新扩张时代
“城市街道的基本设计和经验或许会彻底变革”
房产和交通之间的联系，也许是人类历史上最持久的联系。
自古以来，很少有东西能够比交通运输的进步（从公路到运河，从铁路到高速公路）更具确定性地推高土地的价值。
布里奇特•巴克斯顿(Bridget Buxton)表示，在21世纪，这仍然是“明摆着的事情”。2016年，她和丈夫在伦敦东部一片脏乱破旧的区域购买了一栋需要修缮的房屋，因为它距离一个定于2018年开放的高速跨城铁路线仅几步之遥。自2013年以来，这类房屋的价格上涨了90%，远超整座城市的平均涨幅。
但现在，无人驾驶汽车的到来——它有望催生一个城市乌托邦：没有压力的通勤环境，随处可见的城市游乐场，停车不再是一件麻烦事——或许将导致任何房屋购买者的算计变得更加复杂。
伦敦横贯铁路(Crossrail)附近的房产价格：相对于2016年至2020年伦敦房产均价的涨幅 数据来源：仲量联行
房地产行业的变革
大卫•西尔弗(David Silver)目前在优达学城(Udacity Inc.)教授自动驾驶工程。这所在线大学已经招收了1万多名希望参与未来交通的学生。他说，“随着自动驾驶汽车的到来，或许没有哪个行业会像房地产那样，经受如此彻底的变革。它有可能从根本上改变这个向来奉行‘位置为王’的行业。”
这可能需要一段时间：最早的无人驾驶服务（即公交车、出租车和运货车）已经到来，但在未来十年内，它恐怕还不会被消费者广泛采用。1908年，亨利•福特(Henry Ford)推出了首款面向大众市场的车型Model T，但差不多过了半个世纪之后，为驾驶者设计的郊区才形成气候。这就是为什么像全球最大的房地产投资机构布鲁克菲尔德房地产投资公司(Brookfield Property Partners LP)董事长克里斯•克拉克(Ric Clark)这样的投资者承认，他们只不过是在进行一种猜测。
日产无人驾驶汽车技术的模拟试验
他们刚刚开始考虑一些问题：当汽车在预计高达95%的时间里不再闲置的时候，如何利用由此腾出的大量空间？过不了多久，那些因缺乏公共交通而无人问津的区域是否会变得更具吸引力？偏远的绿地是否将成为宝贵的仓储地点？
布鲁克菲尔德公司持有价值约1520亿美元的房地产资产，其中包括大约175家美国购物中心。克拉克表示，在这些购物中心，“最大的实体面积是地面停车场或地下停车设施。多年来，每当看到这些设施，我们就不由得设想，这些空间要是能用来建造公寓该多好啊。我们也设想过，是否可以更好、更有效地利用这些空间。”
正如水力压裂法为老油田注入生机，由此颠覆了石油产业一样，无人驾驶的未来也有望让整个社区焕然一新。
伦敦的通勤景观：人们选择何种交通方式上班 数据来源：2011年英国人口普查数据
据总部位于斯图加特的戴姆勒公司(Daimler AG)研究部门Moovel实验室估算，在纽约市，停车场的面积相当于两座中央公园；一旦停车空间被彻底释放，伦敦将新增相当于五个海德公园的面积。
边远区域的扩张
此外，这种颠覆将大大缓解职场大军的通勤劳顿之苦。无人驾驶汽车将促进边远区域的发展，城市将由此迎来一个新的扩张时代。
安盛保险公司(Axa SA)技术总监戴维•威廉姆斯(David Williams)每天都要在北部郊区圣埃德蒙兹伯里和他的伦敦办公室之间奔波三个多小时。他需要驾车穿过繁忙的交通，赶往车站，然后等候一辆经常误点的列车。威廉姆斯期盼着早点结束这种辛苦奔波的日子。
沃尔沃无人驾驶汽车技术的模拟试验
现年56岁的威廉姆斯是两个孩子的父亲。他说，“不妨想像一下，如果我的整个旅程更加灵活，更加紧凑，不必在寒冷的站台等待列车，那么从A点前往B点时，我就可以做点别的事情。这是否意味着城市的房价上涨效应将进一步向外扩展？”
谷歌(Google)母公司Alphabet已经开始设想这样一个只有无人驾驶汽车的世界。
Alphabet的城市发展部门Sidewalks Labs正在多伦多东部码头区设计一个有望成为首批无人驾驶社区的区域。Sidewalks Labs首席政策官罗西特•艾格瓦拉(Rohit Aggarwala)表示，“城市街道的基本设计和经验或许会彻底变革。突然之间，你的街道变得非常安全，你不需要物理障碍来保护行人，你不一定需要我们今天所理解的那种马路牙子。不妨想想欧洲和世界其他地方那些历史名城，在这些美妙的地方，行人是真正的街道之王。”
物流中心的转移
一些变化可能会来得更快。
英国法通保险公司(Legal & General Group Plc)投资管理部商业空间研究主管比尔•佩奇(Bill Page)表示，无人驾驶卡车的应用，可能会对工业用地的价值产生重大影响。
在英国，一些最受送货公司欢迎的地区，比如位于英国中心的所谓金三角，可能会遭受打击，因为货物投递已经不再受制于驾驶员的换班。长期以来，像亚马逊(Amazon.com)这样的公司不得不在该地区（其独特优势是，它距离英国大部分地区只有一个班次的车程）建立物流中心，由此推高了当地的仓库租金。
金三角：最受送货公司欢迎的区域
“展望未来，你可以在一些便宜得多的地区建立物流中心。”佩奇如是说道。他所在的部门拥有价值250亿英镑（约合350亿美元）的房地产资产。“在美国，如果车辆不再需要司机，整个卡车站、汽车旅馆和加油站网络的价值或许都会下跌。”
对于一些投资者来说，围绕无人驾驶技术何时成为主流，以及它真正意味着什么的不确定性，构成了一个潜在的威胁；对于那些饱受资金困扰的投资者来说，这是一个令人兴奋的前景。
Varde Partners公司是一家另类投资管理公司，管理的资产约130亿美元。其全球房地产业务主管蒂姆•穆尼(Tim Mooney)在接受采访时表示：“像无人驾驶汽车这类事物将产生深远影响。对于这种影响，我们无意假装已经有了某种看法，但我们需要密切留意。你已经在美国零售业见证了这种死亡和摧毁——一些原本以为会永远存在的事物最终沦为历史尘埃。”
撰文：Jack Sidders、Jess Shankleman
编辑：方李敏、齐宇琨
翻译：任文科
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