WeWork“中国门徒”豹变史

观 察

- 文丨不凡商业记者 石富元 -

最终谁能胜出，还要看谁方向赌得更准，步骤走得更对。

2015年初的一个早晨，著名投资人徐小平在料峭的寒风中急急忙忙去见一个准备辞职创业的高管朋友，因为他想拿下这位“准创业者”。

 

本来就没十足把握的徐小平，在听到朋友说天使轮要融6000万人民币时心里咯噔一声，心想“坏了坏了”，因为当时他的真格基金专注早期投资，6000万元不在他的投资范围内。

 

但当听到朋友说准备出让60%股权融资6000万元时，他的心很快又安了一半，因为这位高管朋友明显不懂创业圈的玩法，一上来出让这么多股权，无异于给自己挖了一个大坑。

 

最终徐小平成功说服对方先出让6%股权融资600万元，而时至今日这个项目已经成长为估值124亿人民币的独角兽，并作为联合办公领域的头部企业在疯狂的兼并扩张。这家企业便是优客工场，那位高管便是优客工场创始人、万科集团前高级副总裁毛大庆。

毛大庆与徐小平

2015年或许该被定义为联合办公元年，因为当时“双创”之风正盛，以“孵化器、众创空间、联合办公”等为名义开展的新型办公空间受到了极大追捧，不仅政府大力补贴，各类投资机构也忙着疯狂撒钱。

 

除了像毛大庆这样地产背景从业者加入战场外，很多互联网创业者也纷纷跟进入局，温梦飞、王晓鲁、李文磊便是其中的典型代表。

 

温梦飞三人此前做了一个BI（商业智能）项目，后被一家以色列公司以8000万美元收购，财富瞬间自由的三人一方面做一些天使投资，另一方面也在寻找更具前景的新创业机会。

 

极客范十足的三人，当时租了一间大厂房做办公室，由于多余空间很多，就时常有朋友来蹭工位，于是三人合计，何不做一个办公空间共享的项目，于是便在2015年5月创立了梦想加。目前梦想加也已经冲进了联合办公行业第一梯队。

与优客工场、梦想加不同，一开始定位为“创业孵化器”的氪空间，在投资热退潮后，看到了联合办公鼻祖WeWork迅猛的发展势头，便在2015年开始果断转型联合办公，并从母公司36氪拆分出来独立运营，目前也已经是联合办公头部企业之一。

 

而更早入局的张剑，却并不完全认同“联合办公”这个概念，他有十几年房产租赁行业从业经验，对中国物业情况以及客户的需求情况都十分了解，认为联合办公这一种产品形式并不能完全满足中国的市场需求。

 

其创立的纳什空间，更愿意讲“共享办公”，而非“联合办公”。张剑认为，国内小物业为主的供给端现实以及企业主更喜欢独立空间的文化背景，决定了“租赁大空间挤在一起办公”的联合办公模式并非新型办公的本质，“共享”才是。

 

以上这些被称为WeWork中国门徒的联合办公创业企业，创始人背景不同、入局的理由千差万别、内心的想法也并不统一，只不过因为时代大势齐聚一堂，但真正做的事情却并不能用“联合办公”这个简单概念完全概括。

不同版本的联合办公

2010年创立的WeWork堪称联合办公领域的鼻祖，目前也是世界范围内该领域估值最高的企业，和Uber、Airbnb合称“共享三巨头”。因此WeWork最具范本意义。

 

从表面看，WeWork的模式就是向小企业或自由职业者提供共享办公空间，以此提高坪效。但据优客工场前高管李兵（应采访者要求，此为化名）讲，支撑WeWork400亿美元估值的绝不是这种简单的“二房东”模式。

 

截至目前，WeWork已经投资或并购了90多家企业，这并非简单的财务投资，而是为了构建生态协同网络。投资的都是一些与办公相关的企业，比如会议室预约与分析系统提供商、数字签到系统提供商、建筑业移动通讯服务提供商、编程培训服务提供商等，围绕办公各个维度、上下游链条的企业。

按李兵的话讲，WeWork先用了3年的时间耐心建造了一条完美标准的船，然后才出海航行。而中国的联合办公企业并不具备WeWork那样的战略窗口期，一上来便是白刃战，因此只能先快速建一条船下海，然后边开船边补船。

 

优客工场便是如此，不到一年时间已经并购了方糖小镇、无界空间、洪泰创新空间等7家联合办公企业，先用资本的力量把空间运营规模做上去，再慢慢学习WeWork投资一些配套企业，构建协同网络。

 

以毛大庆在地产圈多年来的人脉资源，几乎可以拿到各种类型的物业，并能下沉到各线城市。公开信息显示，优客工场与首旅如家酒店集团合作，把后者的酒店会议室和咖啡厅都开发成了联合办公空间；在城市下沉方面，优客工场甚至在拉萨都有布局，覆盖范围可谓国内最广。

 

而且据李兵讲，优客工场还在尝试纯品牌输出的模式，更轻地与物业方合作，尽量多的卡位线下资源。

梦想加则大为不同，据梦想加市场总监李峥讲，梦想加的定位是“综合办公服务品牌”，更注重办公综合智能解决方案的建设和输出，包括各模块的软硬件集成解决方案、基于办公场景大数据的针对性服务方案等。

 

在梦想加创立初期，甚至不惜烧钱过亿元研发整个智能办公产品，而非像优客工场那样拼命做大空间运营面积。

 

梦想加创始人甚至讲过，最终要把梦想加发展成像Airbnb那样“只提供服务，不拥有一平米物业”的互联网+办公空间。

 

但目前而言，空间仍然是重要的战略资源，梦想加也一直在拓展空间规模，提供各种样式的共享办公空间服务。

 

然而业内人士也都明白，仅靠空间租赁收入是很难跑通财务模型的，目前没有哪家企业敢说自己仅凭租金就能实现盈利的，而且单纯靠“二房东”模式，估值天花板也会变得很低。

 

2017年《华尔街日报》报道称：办公空间租赁企业IWG所管理的办公区域面积是WeWork的五倍多，但市值仅为其八分之一左右。因此WeWork的估值逻辑是按互联网行业来的，而非地产租赁行业。

 

而相比WeWork，估值被严重低估的中国联合办公企业，则在努力寻找自己独有的优势。

本土化机会

据李兵介绍，WeWork估值与营收当中很大一块来自于其社区业务，即为其企业用户提供的创业者社区。

 

今年夏天，WeWork在伦敦举办的夏令营，有8000多人参与，其中很大一部分是其会员。当WeWork的两名创始人出现时，受到了为超级明星准备的呼喊和尖叫声，而这就是WeWork建立的社区文化。

 

但在张剑看来，“中国创业者需要的不是啤酒，而是红牛”，社交满足的更多是“痒点”需求，而非“痛点”需求。

 

据张剑十几年来的行业经验，中国企业主不喜欢办公时企业被外界打扰，更愿意关起门来自己干自己的事，因此WeWork那种可以随时跨企业交流沟通的开放式的办公空间，并不适合中国。

而WeWork在中国的运营情况也证实了这一点，在美国其开放空间面积要远远大于封闭空间面积，但到了中国后正好反了过来。

 

另一方面，中美的商业地产的业主类型也有很大差异。美国多是大业主形式，一个业主往往拥有一层楼甚至一幢楼的物业所有权，而中国多是小业主形式，一个业主往往只拥有一间房或者半层楼的物业所有权。

 

这就导致，一心想做大空间的话，可能在空间资源选择上就会比较受限。与一上来就整租大空间做联合办公空间不同，纳什空间是超级工作室和联合办公同步开展，同时让超级工作室与联合办公空间互为配套。

 

纳什空间创立之始便订立了“独立+联合”的模式，独立的“超级工作室”主要服务于高频的使用场景，比如办公，而“联合办公区”主要提供共享的服务，比如会议室。

 

对于文化和现实理解得更深决定了，中国本土的联合办公企业，可能更具有本土竞争优势，就像曾经淘宝对eBay、滴滴对Uber一样。

 

但这种优势并非不可撼动的，据中国企业家杂志报道，WeWork中国的早期投资机构弘毅投资的董事长赵令欢，自打一开始就提醒其吸取Uber、eBay等历史经验教训，要一开始就做好本土化改造。

 

“本地化不是说只雇佣几个中国人，由纽约来遥控，而是要有中国的模式，中国的投资人，甚至以后中国这部分可以独立上市。”赵令欢说，把一个全球的公司做得十分本地化，是个很难的话题，“好在有我们的帮助和支持，WeWork从一开始就这么做了”。

 

据悉，WeWork只派了3名员工来到中国，其他WeWork中国的团队都是本地招募的。

 

因此，谁能对中国市场洞察更深刻，步骤走得更对，谁就更有机会赢得中国市场。而这一次，不一定会是中国本土企业。

谁会是下一个阿里巴巴

10月10日，《华尔街日报》引述消息人士报道称，软银正在洽购共享办公巨头WeWork的大部分股权，这笔投资总额可能在150亿美元到200亿美元之间，如果该消息坐实，WeWork估值预计最高会达到400亿美元。

 

而孙正义之所以下如此重注，在于其认为WeWork有机会成为其捕捉到的下一个阿里，成长为下一个千亿美元市值的企业。

 

从中国联合办公市场的发展来看，这个行业的确有望成为下一个风口。iiMedia Research(艾媒咨询)的报告预测2018年中国联合办公行业市场规模将突破600亿元，到2022年规模有望突破4100亿元。

而孙正义坚信未来的办公形态，会是WeWork开创的那样，更自由、开放。

 

如果真如孙正义所言，那么联合办公目前还处于早期阶段，虽然WeWork这个国际巨头看似很强大，但最终谁能杀出来并不一定，因为目前大家的差距还没有到无法追平的地步。

 

相比千亿美元市值的目标，目前各路玩家显得还很弱小，最终谁能胜出，还有看谁方向赌得更准，步骤走得更对。

 

目前全行业都还处于亏损状态的联合办公，正呈现百花齐放的状态，就像当年的电商一样，虽然大家都是在做电商创业，但做的事情却完全不同，最终阿里这种平台型的轻模式胜出，但同时京东靠自营的重模式也占据了一席之地。

 

“最终哪个方向会是对的都还不好说，我们只能试着往前走。”李峥告诉不凡商业。

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