新政在即，粤港澳大湾区的未来在何方？

来源：子木聊房（zimuliaofang）作者：子木

什么是粤港澳大湾区？

对于绝大数中国人来讲，粤港澳大湾区这个概念还真是年轻。为了方便理解，我称之为：“其实就是珠三角经济区的升级版。”

至于怎么升级，还真得说说，因为大湾区规划马上就要出来了，届时势必会成为全国瞩目的焦点。要不是现在楼市限购限的死，不出意外这纸规划又会成为炒房客南下的由头了。

1994年，「珠江三角洲」这个概念是在七届三次全会上由广东省委提出的。最初总共包括9个城市，广州、深圳、佛山、东莞、中山、珠海、江门、肇庆和惠州。

珠江三角洲地势优越，毗邻港澳，与东南亚地区隔海相望，海陆交通便利，被称为中国的“南大门 ”。

其实那时候也有个“大珠三角”的说法，就是把香港和澳门也加进来一起协同发展，但一直没有被实现。为什么呢？

一是由于当初内地经济实力太弱，和香港的关系只能是投资与被投资的关系，根本没有协作概念，人家怎么会跟你玩？

例如79年刚建深圳特区的时候，深圳号称5万人，结果一大半都逃到了香港，当时香港的经济规模是深圳的600倍。即使火速追赶发展了10多年后的深圳依然和香港差之千里。唯一反超的机会是98年的亚洲金融危机，香港经济在风暴中瘫痪，之后增长速度再也没跑过深圳，香港才愿意放下这个姿态。

二是基建水平无法支撑多城协作。

基建水平是促进多城高效协作的唯一方式，例如长三角相对于珠三角的优势就在于道路交通，我开个车，哪儿都能去，最多收个关卡费。而粤港澳之间隔着茫茫伶仃洋，效率就折了一半。

早在1983年港商财阀胡应湘就提出建立伶仃洋大桥（港珠澳大桥前身）的设想，当时珠海是最支持的，因为同为经济特区，就因为深圳挨着香港受惠颇深，发展速度差了一大截，心里自然不平衡。

（被耽误了30多年的珠港澳大桥）

然而仅仅是支持有什么用？没钱怎么造桥？香港政府对这事儿并不关心，专门找来一群专家论证一下修桥的必要性，结果大家说2020年以后才有修桥的意义。

这其中还有港商几大财阀的勾心斗角，因为修这个桥又会分流其他财阀的运流生意，不仅如此，因为大桥建成也会利好深圳，其实有些城市也看不惯深圳的发展速度，也参与进来反对。

折腾来折腾去，这一折腾就是40多个春秋，到现在83岁茫茫白发的胡应湘才能看到已不是他命名的大桥通车了。可谓是「黄粱一梦四十多载」。

你看，一个桥就造了这么多年，更别说是货运联动，航权安排等更高级的协作了。

所以，就连珠三角内地这些城市也是各自为营打着自己的小算盘，生怕别人超了自己落后了，何况和环境完全不同的港澳协作呢。

其实对于粤港澳大湾区最有争执的莫过于谁做核心的问题，所有人都把焦点放在了深圳和香港上。

曾经的深圳就是香港的小弟，在97金融危机之后深圳也曾经面临困境，港资转移，制造业内迁，当时有一篇文章很出名《深圳，你被谁抛弃》。就是指出深圳的面临的困境。

但是可以说深圳人咬着牙坚持下来，华强北的山寨机老板，科技园里的程序员，坂田努力的华为人，水贝的珠宝商人，他们在面临转型的时候能够坚持，能够努力把握形势，最终缔造了深圳重新崛起的机遇。

现在深圳有优秀的通信企业华为、中兴，有互联网企业腾讯，制造业的康佳、创维，生物技术的华大，物流业的顺丰，能做电动车的比亚迪，制造业有富士康，中集，金融有招商、平安，地产有万科等等。

这些企业你只要仔细看看历史，发展都是在97~05年这段时间，可以说这是最大的机遇。

可香港在这些机遇面前做了什么呢？

这时候的香港特首是董建华，当年他上台之后提出了“八万五政策”抑制房价泡沫，提出了“数码港”发展互联网产业，要知道这时候谷歌才开始创业，提出了“矽港”，发展半导体芯片产业，提出了“中药港”、“生物谷”等等高科技产业。

结果所有产业无一例外都被楼市赶超了。

现在大家也看到了，没有其他产业的香港就只能靠卖奶粉，搞搞服务业，金融业，物流业维持自己的「亚洲四小龙」身份。而高出了天际线的房价也让很多香港人买不起房，几乎让所有年轻人提前睡进了“棺材房”里。所以未来的香港靠什么再和深圳去争？

至此，2018年珠港澳大桥的建成，港澳深广为代表的珠三角城市群实力的平行，一次次的协作大会共同奠定了粤港澳大湾区出世的基础，这才是中国城市群的最高历史形态。

那么我们看懂了粤港澳大湾区坎坷的前世后，未来又该如何赶上这趟城市化红利列车呢？下面我们需要在微观层面用多维度视角去更深入地观察粤港澳大湾区楼市。

粤港澳大湾区，买房投资应该如何布局？

  

机会是留给有准备的人。

随着粤港澳大湾区规划方案公布越来越近，很多有眼光的房地产投资的朋友，抓住了这个千年大计的历史机遇，在大湾区提前布局，但常常会提问到大湾区这么大，大湾区楼市的核心资产在哪里？选择哪里置业潜力大？              

带着这个问题我们顺着天时、地利、人和的思路，在点、线、面上进行分析探讨，给大家提供参考。

天时、地利、人和是成就事物的辩证统一关系，缺一不可的。天时不如地利 ，地利不如人和。天时即是时机，在于政策和国际政治经济环境。人和在于人心的团结、和谐。

这里重点分析地利，即就是指山川、大海、河流险要，大湾区的有利地形条件。 

1

大湾区地理分析

1）大湾区是特有的三面环山，坐北朝南倒立U型，面向太平洋的湾区风水宝地。从卫星照片整体去观察，大湾区是一个倒立的U型山形，“三面环山，三江汇聚”朝南面海，在珠江口入海。

（大湾区卫星图）

从地理先天优势这里就可以傲视纽约湾区、旧金山湾区和京东湾区。大湾区经济成了世界经济发展和科技创新的重要增长极。

（大湾区夜光图）

大湾区东边从深圳罗湖的梧桐山脉开始，相连福田和南山的塘朗山、羊台山，再到宝安的凤凰山脉。东莞的大岭山脉与广州东北部芙蓉峰、王子峰相连，可比拟成椅子的右边扶手。

广州市中心北靠白云山、冒峰山和从化天堂顶大山脉，比拟成椅子的靠背，形状坐看江山。大湾区西侧由中山的五桂山山脉南北走向，形成椅子的左边扶手。

五桂山将中山和珠海隔离，导致珠海在大湾区倒U的外边缘，这样珠海的地理交通不如中山便利。这从另一个地理侧面也反映了，中山经济发展比珠海好的因素吧。

大湾区三面环山，朝海一侧多是平原地带，是经济发达地区。优质的房地产项目也主要是建在大湾区域，经济和房地产是紧密联系在一起的。

据世界银行统计，全球60%的经济总量集中在湾区，主要城市在湾区占的面积从大到小顺序为：广州南沙最大783.86平方公里，深圳宝安733平方公里居第二，东莞长安虎门276.5平方公里居第三。

土地是基础，能承载产业、资金、房地产。从土地开发层面来讲，广州南沙占了很大优势，其次为宝安沙井，再是东莞虎门和长安。   

二、珠江口是A字型形状  

A的顶端是广州，右边一斜为珠江东岸一侧，左边一斜为珠海西岸一侧。A字的中间一横为将来的24公里跨海的深中通道，右边节点为深圳的宝安机场，左边节点为中山的翠亨新区马鞍岛。   

珠江口A字型，右边为黄金一斜，脚部为香港，虽然土地面积很小，却是金融资本最集中的地方，香港为国际金融中心之一。

因此，香港的房子含金量最高，房价最高。靠近香港的福田、南山房子含金量也较高，房价也相对高。

由于深圳的高科技创新能力走在世界的前端，科学技术创新是引领全球前进的动力。所以，高科技创新比金融资本更为重要，从城市竞争力和发展前景来说，深圳强于香港。  

2

大湾区潜力分析

1）粤港澳大湾区深圳高科技创新发展潜力最强大。

从发展辩证动态去观察，以深圳南山科创中心-前海湾金融资本具有充分辐射力，深圳城市综合竞争力全国第一。深圳人口年净流入62万持续增长全国第一，这是经济长期稳定增长的最有价值因素。

高科技创新能力上深圳表现很强势，深圳高科技产业带动大湾区紧密联系在一起，当今世界科学技术是第一生产力，深圳是珠三角是先进生产力的代表。华为、腾讯、大疆等。

深圳经济总量和增速已超越广州与香港相当，今年GDP预计超越香港，以深圳为核心动力将带动广深港高科技创新走廊走向世界前端。

2）大湾区各城市的经济水平和关系

从粤港澳大湾区框架中，香港、广州、深圳、澳门、珠海、佛山、东莞、中山、惠州、肇庆、江门十一个城市，香港的行政级别和经济地位最高，人口第五，澳门经济总量和人口太少。

香港是国际金融中心，广州为广东省省城和贸易中心，深圳是科创中心，2017年未在GDP和资金总量主要指标上的排序香港第一名，深圳第二名，广州第三名。

大湾区谁是龙头？谁为核心？中心又在哪里？增长的动力在哪？  

大湾区是城市高聚集能量区域，二个省级特别行政区香港和澳门，二个副省级城市广州和深圳。也是全国唯一的三个一线城市香港、深圳和广州共处在珠江口。

个人观点认为龙头在香港，核心在深圳，中心在广州。    

香港是国际性城市，面向世界，又是国际金融中心之一，世界自由港口。这样有利于吸引外国资本和技术，把香港放在龙头位置是发挥其长处。最近国家把“国际科技创新中心城市”招牌挂在香港是有意义的。    

香港人口715.46万人，增长率为0.4%。去年未香港本地生产总值26626.37亿港元，增长3.8%，按照2017年人民币兑港币平均汇率1.1552折算，2017年香港GDP为23049.14亿元，深港GDP尚差611亿元，旗鼓相当。

香港表现金融行业强势，经济增长弱势，相对深圳表现高科技强经济增长快强势，金融业却不如香港，香港和深圳各有所，总的来说，深圳和香港是大湾区的重心。

2017年大湾区各城市资金总量对比，排列由强至弱如下：

（数据整理来源于刘晓博）

资金总量也叫金融机构本外币存款余额，不受地方影响，数据央行独立公布，能更真实反映城市经济水平。

大湾区各城市经济和金融实力比较一清二楚了!

然而，为什么说大湾区核心在深圳，深圳去年底常住人口为1252.87万人，增量62万人。因为深圳不论从经济增长，还是人口增长都是全国城市第一位。特别是信息高科技创新能力，已走在世界的最前列，如腾讯、华为和大疆等，科学技术是第一生产力，人口是发展的基础，金融业深圳也在全国居第三。

深圳是企业自主创业环境优越，市场资源调配合理到位。深圳自生造血功能完善，创新超越能力强。是效能溢出和辐射全国最强的城市，定位湾区核心是相匹配的。

为什么说大湾区的中心在广州？广州去年底常住人口1449.84万人，增量45.49万。广州是历史名城，广东省政治、文化、贸易的中心。同时广州南沙也是大湾区的几何中心。

广州有广阔的发展腹地，花都、从化和南沙都有侍开发。广州是国家中心城市，经济建设很多是国家级大手笔，发展空间大前景看好！有后发制人的优势，南沙将受益最大。   

东莞是信息电子制造世界基地，承接深圳的高科技产业转移，华为终端搬迁至东莞松山湖就是最好例子，东莞经济总量居广东第四，人口居第三，城市竞争力强。

东莞同时又是深圳的卫星城，与深圳高科技产业的紧密配套，是深圳西进的战略要地，发展快，前景看好。

惠州经济总量居广东省第五，人口才378万显得人气不足，主要承接深圳的人口转移和买房需求以及部分产业转移 。

惠州也是深圳的卫星城，半城山色半城湖，全国十大最宜居城市之一。是深圳东进的战略要地。发展后劲大，前景看好。

佛山和广州产业互相联系互补，同城化步伐加快，佛山是广州卫星城，经济总量居广东省第三，人口居第四，发展前景看好。

中山处于大湾区中心部位，受益于深圳和广州双重辐射，随着深中通道通车，发展前景看好。

珠海和澳门是旅游城市。珠海是海滨城市，全国十大最宜居城市之一，由于澳门和珠海人口和经济总量占比很小，由于篇增所限，不作过多分析。

江门和肇庆经济活跃程度较低，但是土地储备大，是大湾区的大后方，将来产业转移纵深的腹地。

把大湾区形象地比喻成一个巨人，那么这个巨人的头部就是龙头香港，心脏即核心是深圳，中心胸部即是广州，双脚是东莞和佛山，双手是惠州和中山。湾区统一规划后各城市步调一致，整体前行。   

3

大湾区买房价值投资选择 

买房就是买城市的发展潜力和前景，购房者通过买房分享到城市发展的红利，优质的教育资源，高品质城市规划配套和设施，以及社会保障福利和孩子的前途！比如：户口、学位、地铁、高铁、就业、社会保障和环境配套。  

1）大湾区城市价值投资由强至弱顺序排列：

深圳→广州→东莞→佛山→惠州→中山→珠海。

这里提示一下，深圳对中山辐射强于广州，由于中山至深圳深中通道过桥费估算一次180元，来回就是360元，增加了交通运输成本，经济竞力降低，还是惠州与深圳陆地相连交通成本较低。

2）大湾区城市如果从纯居住去看，自然条件和水及空气作为重点考虑，特别是养老和休闲，宜居环境价值由强至弱顺序排列：

惠州→珠海→深圳→中山→肇庆。     

3）价值选择原则。

先选择城市，后选择地段，最后选择楼盘。大湾区买房要点请记住点-线-面。 

从点上来选择。 

第一层次深圳： 前海、沙井  

第二层次广州：南沙、新塘

第三层次东莞：塘厦、虎门、长安。   

第四层次佛山：南海、顺德。

第五层次惠州：金山湖、江北CBD。

 从线上来看，这里指的线是指海岸线、高铁线。

第一层次深圳：福田、龙华、光明、坪山      

第二层次 广州：天河（广州东站)。

第三屋次东莞：塘厦、虎门。

第四层次惠州:江北CBD、惠城南、惠州南和罗阳。

从面上来看，这里指的面是一个行政区。

第一层次深圳:南山区、宝安区。

第二层次广州: 南沙区。       

第三层次东莞：海滨新区。

第四层次佛山:南海区、顺德区。

第四层次惠州：惠城区、惠阳区。

第五层次中山和珠海：珠海翠亨新区和珠海横琴新区。

城市价值选择，首先最关键抓住人口净增长的城市，避开人口流出城市，人口是一切的决定性因素，没有人便没有一切。

再就是抓住经济体量大增速快的、上市公司多市值高的城市。因为人口流到那里，资金就流到那里，资本跟着流到那里，繁荣就在那里。

还有要抓住城市产业支撑是否强大，特别是高科技创新领军产业。

然后抓住城市土地的供应量，是供求平衡还是供不应求，物稀为贵。

房地产发展趋势总结:

房地产在政策导向的基础上，第一看人口，第二看产业，第三看金融。

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