王健林卖卖卖背后，有深意！
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导语
万达一系列动作其实掀开了房地产业冰山一角。随着资金偿还高峰逐步临近，地产行业进入整合阶段，一批中小型开发商可能不得不退出。
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来源：Wind资讯 Wind资讯（ID：windzxsh）一勺君 一勺言（ID：yishaoyan2014）
出售文旅城、抛掉酒店物业，万达王牌资产万达广场也要转让？“首富”王健林连日来卖、卖、卖。
业内认为，万达一系列动作其实掀开了房地产业冰山一角——众多房企偿债压力越来越大。Wind资讯统计显示，2018年房地产债券到期规模将达2069.71亿元，较2017年翻了一倍。楼市调控接连加码，融资渠道持续收紧，房企面临前所未有的债务考验。多家机构预计房地产业即将迎来并购潮，一批中小型开发商将不得不退出.
三家万达系资产易主
先来看看万达情况。
在资金链遭质疑、海外项目融资遇阻、股债双杀之后，万达开启“卖卖卖”模式。
新京报7月25日报道称，在出售万达文化旅游城、酒店物业后，南昌等地的万达广场的业主也发生了变更。南昌西湖万达广场投资有限公司投资人已由大连万达商业地产股份有限公司变为珠江人寿保险股份有限公司。此外，九江、盐城等地的万达广场也发生了业主变更。
另据腾讯财经披露，接近珠江人寿人士7月25日证实，珠江人寿目前已经“接”下了三家万达系资产，分别是大同、南昌和崇州三地共计三个万达广场项目。
此外，7月25日，澎湃新闻援引新加坡《海峡时报》披露信息显示，万达退出竞买马来西亚大马城项目。
20家万达广场减资
新浪乐居披露，除了卖掉2家已经收租的万达广场，王健林还做里一个重大举措，对万达商业100%持有的部分万达广场有限公司进行大幅度减资。
从2017年5月9日到2017年6月29日，在两个月时间内，万达商业至少将20家万达广场有限公司的注册资本均减少，而且都是减至清一色的0.5亿元。
根据工商信息显示，这20家万达广场有限公司的减资幅度比较大，其中有9家万达广场注册资本减幅超过90%。减幅最大的是唐山万达广场投资有限公司，其注册资本从24亿减少到0.5亿元。
万达：实施轻资产战略
对于“变卖万达广场”的消息，万达官方回应称，所谓万达变卖南昌西湖万达广场纯粹是误读，这是万达广场轻资产战略的一部分，南昌西湖万达广场就是第一批轻资产项目。
根据万达披露信息：
2017年上半年新开业项目14个，轻资产万达广场9个，上半年新发展万达广场26个，万达广场全部为轻资产项目。以后万达广场新发展项目多为轻资产项目。
王健林曾表示，万达集团未来的战略是全力发展创新型、轻资产业务，并将大幅减债，计划三年左右清偿集团层面金融机构债务。
万达到底缺多少钱？
海通证券首席经济学家姜超分析，万达商业地产公司目前在国内有350亿元公司债、520亿元中票未到期。从到期时间分布来看，2019年到期120亿元，2020年到期380亿元，2021年到期370亿元。姜超认为，考虑到万达未来仍有较大资金支出压力，若债券融资因受负面消息冲击渠道不畅，或融资成本提高，可能对公司的资金面带来不利影响。
7月19日，王健林首次对外交底万达商业负债情况称：
万达商业的贷款加债券约2000亿元，账面现金1000亿元，与融创、富力交易后，万达再收680亿元现金，账面现金达到1700亿元，现金流将大幅改善，万达将清偿大部分债务。
Wind资讯统计显示，目前存量债券规模超过100亿元的房企数量已达36家，万达以超过800亿规模位居第一。
给王健林算算最新身价
这段时间，关于万达出售风波，各家都有评论，一勺言谈谈咱们自己的。
一，首先定性。万达对万达城与酒店的出售，是一个在错误的时间发生的正确的事。
王健林本来早有出售之心，这已不是秘密。它朝向轻资产运营的方向是正确的，本身也通过有法律效率的管理合约，锁定了自己与万达城、酒店的委托运营关系，但是，在文件风波、监管风波的语境下，骤然达成交易，被认为是一场兵临城下之约。
时间会让很多东西扭曲。但是，时间从不欺骗人。往后再看五年，也许我们今天对首富先生的「交易惋惜」会完全改观。
二，关于价格。吃亏不吃亏，是这轮万达被检讨最多的一个点。但是，这都是围观群众视角。
对于交易三方而言，确保交易成交的那个价格，才是最有意义的价格，否则一切免谈。一个NBA式的三方交易，大家都要觉得价格对自己是公道的，那个价格就是一个公道的价格。
交易价格是时间、对价与机会成本的复杂函数，缺一个都不行。
三，关于轻资产。轻资产是老王讲出来的童话故事么？当然不是。
首先，在中国能做轻资产生意的公司并不多，它需要有核心能力。
其次，王健林过去几年的生意转型的本质是，要让自己与「内需型中产消费升级」联系起来，从娱乐、体育到跨省旅游消费，生意不同，但本质相同。
最后，这个新生意，要求万达的两大IP（万达城与万达广场）足够多。而只有轻资产模型，可以满足首富先生的这个图景。
上述三点环环相扣。
四，交易过后，王健林手中握有六张轻资产王牌。
他们分别是：院线管理公司，万达文旅城管理公司，万达广场商管公司，万达酒店管理公司，体育公司，儿童娱乐连锁公司。
具体公司名字不一定严谨，但道理是一样的。
目前，院线公司已经上市，市值一度过千亿；其他业务均具有相当大的想象空间。文旅管理公司，我听到的消息是，今年已经有四个已开业项目，但到2018年后，开业的项目更多，那时全部开业的万达的文旅项目有望实现10亿元以上的净利润，而万达酒店管理公司，很可能已经是目前亚洲最大的高端星级酒店管理公司。
体育公司，已经在足球、篮球、铁人、转播、版权等方面四面开花，业务可期，标标准准的消费升级业务；而儿童连锁公司目前收入利润并不高，但是未来前景很好，是一个「未来型」业务，两三年内，预计可以看到它明显的规模扩张。
五，单独谈谈万达广场商管公司。王健林目前手中最值钱的地产物业，应该当属200余个已经开业的万达广场，绝大部分是以前重资产模式操作的物业。
这200多个万达广场，具备三个突出的特点：
1，位置从早年开发的新区核心，变成了城市核心，物业升值很大；
2，很多万达广场已是净资产，没有任何负债，这得益于当年万达对每个万达广场实行的「独立密封舱」资金管理，部分物业有负债，也多在2-3亿元之间，万达如果想全部一次性偿还后，王健林手中净握有200多个优质商业物业。
3，这200多个万达广场加上轻资产操作的万达广场，去年贡献了250亿元的租金收入。按照王健林公开表示的年度20%增速看，五年之后的2022年，所有开业的万达商业的租金收入保守可以达到820亿元。
众所周知，商业管理的租金毛利润率较高，多在70%以上，假如按照30%的保守净利润率来测算，五年后它的年度净利润300亿元不难想象。如果上市，按30倍PE计算，市值将接近万亿。
六，这里面还有一个有趣的问题。有人担心，轻资产后，业主不再是万达，随着万达广场越多，万达在租金收入里的分账会急剧减少。
万达去年开业了50家万达广场，其中21个是轻资产路径。万达与轻资产业主方的租金分账是3比7，这意味着，万达2个轻资产路径的项目租金基本上相当于1个重资产路径的项目租金收入，所以，轻资产项目数量多了，对租金下降的影响会随之被熨平。
而且，轻资产的项目，在租金分账后，万达的净利润计算方法会更占便宜。借用王健林去年的年会讲话，轻资产转型后，万达商业租金的含金量还将进一步提高。
他解释说，重资产一块钱租金万达拿到的净利润也就四毛钱左右，因为要扣除管理费，缴17.55%的税金，再缴所得税。轻资产分得的净租金除了25%所得税，全部是净利润，所以今后万达商业租金含金量更高。
七，谈谈为什么会出现文章最初的那个「乌龙新闻」。
轻资产路径的万达广场，从投资建造开始，就对未来资产转让的时间表有了大致的规划，通常是招商开业后，并且拿到了相关的证件，可以实现一系列工商变更等。
南昌项目即是如此，它今日被披露的法人变更，其实早早在一两年前就被确定下来，只不过发生到今天这个情势下，成为又一宗王健林「资产大割肉」的最新例证。
真相呢？呵呵。反正，你们也只愿意看自己想看到的吧。
让我们一起等待下一个法人变更的万达广场吧，不远的前方，有很多个十万➕在等待着你我。
八，最后谈谈情怀。
这一波主题为「首富割肉」交易大新闻，之所以席卷全民，因为它满足了看客们的全部心理要素：重磅，财经，金融，娱乐，名人效应，仇富心理，高房价倒逼出的民粹，等等。
导火索是银行监管层发出了一个万达六大海外项目的融资排查报告。当然，这个排查结果还没有出来，结论未知，大家先集体高潮了，然后，对其中的事实视而不见。
事实上，这六个项目里，有四个院线类投资，是用万达2012年5月出海收购的美国AMC平台进行收购的，AMC是一个境外上市平台，它本身具有海外融资能力。
我就很关心它在并购中究竟用没有用「中国钱」，结果，AMC自己发公告表态，「自2012年被万达收购以来，在最近四次收购院线，以及对许多其他影院的收购中，万达从未成为融资来源。在AMC最近三次收购中，获得的债务融资都是总部在美国之银行的联贷；第四宗收购使用的是AMC的手头现金」。
事实重要么？重要；事实真的重要么？呵呵。
不过，另外两个的项目，我没有看到名字，不得而知。如果你非抬杠说，对AMC的收购，肯定也占了中资公司信用的便宜，那么，它随后的所有投资，都与「中国钱」有关。
我的回答是，这真是一个好问题。
九，我提醒你注意一个有趣的时间。时间真的不会骗人。它会玩弄我们，包括你哦。
2012年7月4日，13个部委一起发布了一个红头文件，名字叫做，《关于鼓励和引导民营企业积极开展境外投资的实施意见》。
给你们看两张图，有图有真相。
一个海外投资，通常从调研，换汇，谈判到交易发生，一般也得有个一年两年的。
你满腔热血，浑身动员，准备好了，也走出去了，可是风向也变化了。
这个玩笑有点大。
房企压力越来越大
业内认为，万达调整战略反映房企现状——偿债压力越来越大。
目前存量债券规模超过100亿元的房企数量已达36家，合计债券规模8283.8亿元，占地产企业债券总规模的比例达37.9%。万达位居第一，恒大和华夏幸福分列二三位。
Wind资讯统计显示，2018年房地产债券到期规模将达2069.71亿元，较2017年的1007.30亿元，增幅105.5%。不仅如此，2019年债券到期规模将进一步攀升至4026.52亿元，较2018年增幅94.5%。
房企偿债规模将迎“四连涨”
今年，房地产企业偿债规模首次突破1000亿关口，达1007.30亿元。其中下半年地产企业债券到期规模521.49亿元。具体来看，荣盛发展、金融街、金茂三家地产企业下半年分别以30亿元、25亿元、20亿元位列债券到期规模的1—3位。
虽然受益于前期市场销售热潮，短期企业偿债压力仍可承受。不过，从2018年开始，其偿债规模将迎来四连涨。
数据显示，2018年，存量债券到期规模前15位的地产企业，合计债券到期规模640.5亿元，约占当年地产企业债券到期规模的30.9%。其中，华夏幸福当年债券到期规模108亿元，占据当年地产企业债券到期总规模的4.9%。
实际上，从明年开始，地产行业未来四年的偿债规模都将居高不下。数据显示，当前地产企业债券余额规模已达2.185万亿元。而2018年—2021年期间，地产企业债券到期规模就达1.698万亿元。
部分开发商要扛不住了
房企偿债规模攀升同时，筹资渠道依然未有好转。
数据显示，7月以来，房地产企业内地发债421.6亿元。今年以来，房企国内发债规模2216.71亿元，较去年同期的7478.61亿元，大幅下滑70.4%。
Wind资讯早前报道，为了筹措资金，房企发债利率已明显上行。数据显示，今年以来，地产企业发债利率超过6%（含6%）的债券数量占比超过35%，而去年同期占比不足25%。
其他渠道方面，今年以来，地产企业海外债票面利率6%（含6%）以上的债券数量为29只，创历年同期新高。
此外，信托方面，华创证券袁豪此前研报称，集合信托已成为当前地产公司融资工具中最为重要的渠道之一。过半地产公司表示当前的融资策略是：在价格随行就市的情况下，动用各类融资手段，尽早获得更长期、更大规模的资金。
不仅如此，按上市房企计算，大型房企与小型房企的现金储备开始出现分化。
民生宏观固收研报分析，截至2017年一季度末，上市房企货币资金合计8885亿元，同比增长39%，比2016年底降低1个百分点。虽然货币资金的同比增速已经有所回落，但货币资金的绝对值仍处在历史最高位。大小房企货币资金情况出现分化，与2016年底相比，2017年一季度末大房企货币资金增加360亿元，而小房企减少10亿元。
而随着资金偿还高峰逐步临近，地产行业渐入整合阶段。
平安证券杨侃此前研报分析，2017年上半年百强房企销售面积累计同比增长41.7%，远超同期全国增速。TOP10的销售面积和销售额市占率分别较2016年提升3.3个百分点和7.9个百分点至15.8%和26.6%。考虑调控加码和融资渠道收紧，中小开収商无论是融资端、拿地端还是销售端均面临压力，中小房企的被动退出及大中型房企的兼幵收购，均将带来行业集中度的进一步提升。
民生证券研报亦分析，在房地产企业融资收紧下，有限的资金流向信用资质更好的大房企。相比小房企，大房企融资渠道更加多元化，融资能力更强，因此能更好应对强监管下的流动性压力。而部分前期加杠杆快、激进拿地的小房企的资金链压力将不断加大，具有潜在信用风险，或被大房企收购重组，房地产业行业将迎来新一轮洗牌。
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